房地產A股中報集體隱憂 成交量大幅下滑短期難轉

據易居中國統計，上半年中國住宅市場整體銷售萎 縮明顯，主要城市一手房的成交面積同比下滑幅度在30 %-60%之間，平均降幅約為47%。

其中，武漢、南京和廣州的同比降幅最大；降幅較 小的城市則有寧波（-18%）、無錫（-25%）和瀋陽（-3 3%），僅有合肥（42%）等少數三四線城市出現成交逆勢 上揚的態勢。
“從各月的成交量變化來看，總體上呈現‘底部回 升，反彈受阻’的態勢。”光大證券分析師趙強表示， 在去年12月中旬，政府明確了“第二套”政策之後的幾 個月，樓市成交快速回落，並在春節後達到冰點。

3月份，由於天氣轉暖、開發商加大促銷力度等因素 的作用，成交有所回升。但這種復蘇的勢頭在4月份便嘎 然而止，5月份樓市旺季不旺，未達預期。6月份，隨著 氣溫升高，樓市再次進入淡季，成交下滑。

他說，當前樓市呈現明顯的結構性特徵——“兩頭 旺，中間軟”。高檔公寓和別墅由於供應有限，價格比 較堅挺，小戶型的住房由於需求剛性總價合理，表現也 尚可；而中間的改善型需求由於受制於“二套政策”， 成交萎縮比較厲害。

“受制於行業整體的低迷，上市公司上半年的銷售 業績亦低於預期，但仍好于市場平均水準。”申銀萬國 分析師殷姿指出，上半年，萬科、保利的銷售面積分別 同比增長15%、39%，金地減少12%。但大部分房產公司2 008年中期的業績依賴於去年已經完成的銷售，因此，整 體業績的確定性相對較高。

“我們測算，房地產重點公司平均淨利潤增長率為 43%；如果考慮蘇寧環球，平均淨利潤增長率為107%。但 是，也有部分企業因為今年現房銷售受到行業調控的影 響，如招商地產，或結算時點的問題，如金融街，而出 現負增長。”

殷姿表示，房地產公司中，淨利潤同比增幅居前的 分別是蘇寧環球（676%）、保利（248%）、北京城建（ 152%）、張江高科（55%）、浦東金橋（24%）、萬科（ 20%）、金地（14%）。
但值得一提的是，除了保利地產、萬科、金地集團 、中華企業、金融街等老牌公司外，研究機構對其他的 二三線地產股業績預測分歧明顯，例如蘇寧環球、浦東 金橋、招商地產。原因包括對銷售結算進度、營業外支 出等指標的分析存在差異。

趙強表示，根據他調研的情況，榮盛發展、新湖中 寶、天房發展、蘇寧環球、保利地產、萬通地產、陽光 股份中報同比增幅將在100%以上，其中榮盛發展增速高 達443%。

對於行業目前的投資策略，趙強偏於謹慎。他認為 ，三季度的成交量應好於二季度，而四季度的情況也應 比一季度好。但下半年的供應量會大於上半年，加大了 銷售壓力。大多數上市公司2008年的盈利有必要做一定 幅度的向下修正，幅度大約在20%左右。

老牌一線上市公司由於產品品質較好、品牌效應明 顯、對市場反應速度快等因素，下半年的銷售情況有望 明顯好於上半年。但隨著競爭對手逐步調整銷售定價策 略，下半年的銷售難度反而有所增加。估計正常情況下 ，幾大上市公司可以完成全年銷售目標的70%左右。

殷姿也表示，在觀望情緒下，全國全年成交量萎縮 5%-10%，部分一線城市萎縮幅度更大，在20%-30%左右， 但房價大幅下跌的概率不大。“我們判斷，行業反轉的 外部推動力可能會來自於相關利好政策的出臺，包括放 鬆居民第二套房的按揭貸款政策，以及對開發商的信貸 。”但是，政策本身的不確定太高，在政策並未完全明 朗前，基於估值上的優勢，房地產板塊不排除存在反彈 的機會，但是整體性反轉的概率較小。
資料來源：鉅亨網


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