2009年8月11日星期二

都市更新-老屋拉皮



臺北縣即將改制為直轄市,對都市美學的要求和國際化的門面需更加注重!臺北縣政府自98年7月10日起修改「老屋拉皮」的規定,把屋齡30年才能申請的標準減少到20年,鼓勵民眾多多進行住家立面的整新翻新,除了可以改善都市的景觀外,也可提高住宅的價值,一舉兩得。

「老屋拉皮翻新」的觀念,已經漸漸受到社會大眾接受,尤其是臺灣的房屋有不少個案經過外觀處理與內部整治後,房價連翻上漲。臺北縣政府前於96年也訂有「臺北縣都市更新整建維護補助要點」來推動用外觀整建的方式做更新,但因規定條件較為嚴格,所以整合的困難度較高。

臺北縣城鄉發展局代理局長張邦熙表示,為了提高誘因,鼓勵社區民眾做「老屋拉皮」,,也為了有一定的經濟成效並確保美化市容為目的提升城鄉空間視覺品質,條件上仍維持以連棟或高樓來吸引民眾有顯著的整體規劃成果,目前已修改放寬補助的條件,包括屋齡由30年修正為20年,申請規模由原本的10棟修正為3種類都可申請,包括:連棟透天或獨棟透天式建築物連續5棟以上;3層樓以上雙拼式建築物2棟以上或6層樓以上整幢建築物。

在補助金額方面也有提升,最高補助是整修金額的1/4,歷史建物或特殊各案更可達1/2為上限。另外還新增設「整建維護策略地區」,即該地區內補助條件由政府公告,得不受前述屋齡、棟數等限制,補助金額也可望從1/4提高到3/4,以加速整建維護的推行。

資料來源:台北縣政府

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2009年4月15日星期三

國信“金理財”兩只產品收益率穩居行業前列

証券時報記者 游蕓蕓

  本報訊據WIND統計,截至4月10日,今年以來國信証券旗下兩只集合理財產品───“金理財”價值增長和“金理財”經典組合的收益率,分別排名券商集合理財股票型產品和FOF型產品首位。

  截至4月10日,今年非限定性券商集合理財產品收益率平均上漲17%。32只非限定性產品中,有近五成表現超過這一平均水平,國信証券旗下的“金理財”價值增長和“金理財”經典組合收益率排名在所有集合理財產品前五名。其中,“金理財”價值增長以37.25%的收益率排名股票型券商理財產品中榜首;“金理財”經典組合以27.24%的收益率排名FOF型產品的第一名。數據顯示,3月1日─4月10日期間,非限定性券商集合理財產品整體平均上漲幅度為9.98%,其中國信“金理財”價值增長收益率位居首位,收益率為21.36%。
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富興低於市價房屋 市民隻看不買

( 本報記者韓秋萍屋崙報道 )

  屋崙富興中心 (Pacific Renaissance)低於市價房屋自上月27日開業以來,已陸續有人上門看房。負責這次售房的METRO BAY REALTY公司經濟Nguien表示,目前銷售市場不錯,不少想要購買房屋的市民都登記保留(Hold)房屋的要求,但是目前為止還沒有一間房屋正式出售。

  Nguien由於屋崙富興中心低於市價房屋的出售,不同於其他房?買賣,只要買賣雙方達成一致就可成交,但低於市價房屋的出售需要市民先填表登記,然後經過資格審核,購房者還要進行一天的低價房物購售知識培訓,才可正式購房。

  目前,售樓辦公室就設在富興中心內,每日11時至下午5時開門辦公。據悉,本期推出的單元共十個,其中一房一浴的有4個單位,公寓號碼分別為:342、440、545、645室,價格分別為:21萬5千、22萬5千、23萬5千、24萬5千;兩房兩浴的共有6個單位,分別為:350、544、341、445、650、551室,價格均為:33萬9千 。Nguien表示,如果市民對以後即將推出的其他房屋感興趣的,也可以做保留要求。

  屋崙華埠商會會長陳錫彭表示,其實有這麼多人要求保留,?明對房屋感興趣的市民是不少的,大家主要擔心的可能是它的長遠投資價值。他?:「目前的價格原先來看是不錯的,可是現在經濟不好很多房子都跌價,相對來?它的價格就不算低了,大家買房子當然想要找到劃算的價格。」他表示,富興中心確實是一個很好的地方,所以應該還是會有人考慮購買的。

來源:寶島日報
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連續四漲停ST興業(600603)控制權爭奪升級

4月14日,ST興業(600603.SH)開盤即被巨單封上一字漲停板,這已是該股連續4個交易日無量漲停。

當天,ST興業披露的簡式權益變動報告書顯示,截至 4月13日,ST興業董事長秦少秋及其掌控的上海北孚(集團)有限公司(下稱上海北孚),通過交易所增持ST 興業股票至9732246股,占總股本的5.0001%,其中,上海北孚持股4.18%,秦少秋持有0.82%。

上海北孚與秦少秋表示,未來12 個月,不排除繼續增加其在上市公司中擁有權益的股份。而截至去年末,上海北孚與秦少秋持有的ST興業股權,分別為2.17%和0.82%,系ST興業第二和第五股東。

毫無疑問,廈門大洲房地產集團有限公司(下稱大洲房產)成為ST興業大股東後,隨著董事會、監事會換屆選舉進入倒計時,其與原實際控制人秦少秋對ST興業控制權的爭奪,已硝煙瀰漫,並蔓延到二級市場。

4月13日,ST興業發佈大洲房產增持至10%股權後的第4個股價異動公告。資料顯示,4次股價異動,買賣金額最大的前10家證券營業部,大多來自大洲房產和秦少秋的所在地廈門與上海。

一方有恃無恐,另一方趁勢追擊,秦少秋與大洲房產圍繞ST興業控制權的正面交鋒,意味著A股全流通上市公司股權爭奪戰的樣本戲,正在上演。

博弈股東大會

儘管有備而戰,但此番入主ST興業波折橫生,卻是大洲房產始料未及。

4月11日,ST興業公告稱,4月26日將召開股東大會,進行董事會、監事會的換屆選舉。

根據ST興業披露的資料,公司已確定的第七屆董事會候選人18名、第六屆監事候選人4名,其中,大洲房地產及其一致行動人推薦的董事、獨立董事和監事候選人,分別是6名、3名與2名。

ST興業表示,本次採用差額選舉辦法產生新一屆董事會、監事會的董事和監事,董事、監事候選人的當選贊成票必須過出席本次股東大會參加表決的半數,若出現過半數票的候選人超過公司章程規定的董事會、監事會人數時,則由高到低,得票多的前6名董事、前3名獨立董事和前2名監事候選人當選。

ST興業公司章程規定,董事會由9人組成,其中3名是獨立董事;監事會由3人組成,其中至少1名是職工監事。而ST興業此次並未提出修改公司章程,這意味著新一屆22名董事、監事候選人中,最終只有一半成為董事、監事。

「換屆選舉提前進行,是秦少秋的圍堵策略。」一位市場人士認為,「至4月16日,大洲房產已具備自行召集臨時股東大會的權利,但ST興業股東大會召開時間的更改,意在打亂大洲房產自行召開會議的計劃。」

3月20日,ST興業公告稱,為節約開支,精簡會議,並考慮到大洲房地產及其一致行動人的要求,定於5月8日股東大會,進行董事會、監事會換屆選舉。

然而,21天後,ST興業不僅將原計劃的股東大會召開時間提前12天,還決定只採用現場投票方式進行差額換屆選舉。

「採用單一現場投票的方式選舉新一屆董監事,股東或委託人必須親臨投票現場方可行使表決權,這將大大增加廣大投資者特別是異地中小股東的成本和難度。」大洲房產負責人稱,「ST興業作為全流通上市公司,投資者來自全國,採用單一的現場投票方式,事實上嚴重剝奪了異地投資者的合法權利,對選舉結果將產生重大的變數,ST興業現任董事會有掌控選舉之嫌。」

大洲房產透露,之前多次溝通中,大洲房產曾強烈要求ST興業股東大會召集人,重視全體股東方便行使股東大會表決權問題,按照2006年ST興業董事會、監事會換屆選舉時的做法,為全體股東提供現場投票和網絡投票兩個平台。

2006年6月30日,ST興業採用現場會議和網絡投票相結合的方式,差額選舉產生董事會、監事會成員,並通過相關工作報告。是次進入ST興業董事會的秦少秋,於當年7月25日成為董事長。

大洲房產還認為,本次股東大會會議通知內容過於簡單,議程含糊不清,如監票人的產生辦法、委託書的內容、股東發言的限制等都沒有明確和詳細的規定。

「尤其是,公告沒有明確,股東代理人是否必須攜帶委託人的股東賬戶卡原件,如不修正將增加投資者表決的難度,更容易產生現場操縱的可能,使之成為雙方再次發生爭端的誘因。」上述市場人士指出。

公告也未說明,會議採用手工計票還是對選票電子掃瞄並使用電腦計票。

但箭在弦上,不得不發。就在大洲房產發動總攻之際,秦少秋亦在暗中秣馬厲兵。

資料顯示,上海北孚雖然從去年三季末的大股東退居到年底的二股東,但其繼去年三季度增持291.75萬股後,四季度又增持68.34萬股。

而今年以來,上海北孚增持數量高達3910478股。

去年三季末,ST興業股東戶數41187個,戶均持股4725股,去年底,股東戶數和戶均持股變成38948個和4997股。今年春節後,ST興業股價頻繁異動,籌碼流向更是變化莫測。

「雙方的陣容和意圖涇渭分明。」一直關注ST興業動向的某投行人士說,「之前,ST興業全流通和股權極度分散導致的結果是無人做主,但現在卻反過來成為股東間明爭暗鬥的導火索。」

該人士表示,大家痛斥一股獨大種種弊端的同時,ST興業展現出的問題,照樣值得反思。

「鑒於雙方互不信任,將可能邀請上海證監局和上海證券交易所派專人列席本次會議。」上述投行人士透露,「目前,市場已風傳雙方都在向ST興業其他股東徵集投票權。」

主營攻防對壘

大洲房產兵臨城下咄咄逼人,不願坐以待斃的ST興業現任董事會,選擇以攻為守。

與股東大會通知公告同日出爐的ST興業2008年年報,在董事會報告中表明:2009年,將調整公司經營方式,充分利用股東資源,逐步向符合市場和政府導向的產業方向發展。

ST興業管理層進一步闡述稱,將通過受托管理、併購投資等多種方式,以生態農業、新能源、商業地產為主要方向,逐步將公司建成投資管理平台;進一步加強團隊力量和經營能力,優化資產結構、股權結構、產業結構,努力實現經營模式的成功轉型,把公司建設成為以投資併購為核心能力的投資管理型企業。

更具有火藥味的是,董事會報告指出,公司雖以房地產為主業,但2008年房地產市場發生變化,企業受到資金、市場等因素的影響,進入調整週期。

而對入主ST興業鐵了心的大洲房產則表示,作為中國較早的專業房地產企業,ST興業錯失房地產發展的多次機遇期,當前儘管房地產市場較為低迷,但存在機遇,低迷的市場恰好是其重啟發展的大好時機。

「ST興業本屆董事會描繪的轉型成為以生態農業、新能源、商業地產為主的投資管理型企業圖景,迎合了近期市場投資熱點和投資者想像空間,無疑是其狙擊大洲房產的撒手鑭。」前述市場人士認為。

跡象表明,ST興業本屆董事會祭出的法寶,顯然不僅在於玩弄創投概念,其嚴密攻防體系還有更重要的人事和資產佈局。

根據公告,ST興業新一屆22名董事、監事候選人中,一半候選人均未披露由哪家股東推薦或提名。

值得玩味的是,ST興業現任董事、監事中,董事長秦少秋被列入新一屆董事候選人,獨立董事錢品石仍在其中,而獨立董事張志高和鄭韶,則分別變為新一屆董事與監事候選人,其他人選都是新面孔。

與ST興業現任董事會要求轉型為投資管理型企業相呼應的是,大洲房產之外的新一屆董事候選人,均有創投與實業背景,其中,薛興偉為利保豐溢資本營運有限合夥公司執行合夥人,李東繫上海潤邦投資集團董事長,任泉是啟東東旺水產養殖有限公司總經理,盧治勳現任天津鴻基恆業房地產開發有限公司董事長。

從中可見,這個人事佈局及其掌控企業,亦與ST興業管理層提出的以生態農業、新能源、商業地產為主建成投資管理平台相互關聯。

對於ST興業董事會提出的轉型問題,大洲房產認為,這是給投資者畫餅充飢。理由是:2008年年報顯示董事會仍無所作為,主營業務收入為零,賬面未分配利潤高達-8.6億元。

「公司要從房地產業轉型到多元化的投資管理,雖然概念看似美好,但從資產重組的可批性、業績的預期看,值得投資者理性對待。」大洲房產人士表示,「大洲房產跟ST興業一樣,成立以來一直從事房地產業務,且董事長陳鐵銘做房地產開發最早就是從上海開始的,是當時上海4個可辦理按揭的開發商之一。」

顯然,一方面大洲房產攻勢凌厲、志在必得,另一方面ST興業董事會寸步不讓、另闢蹊徑,市場期待雙方通過城下之盟和平相處已成奢望。

據消息人士透露,監管部門和上海證券交易所已對ST興業劍拔弩張的態勢表示關注。

對壘雙方的擔憂還在於,ST興業股權結構高度分散,可能導致其他力量介入使其計劃平添變數。

「作為中國第一家上市地產公司,ST興業何去何從,答案將交給投資者選擇。」大洲房產董事長陳鐵銘表示。

控制權爭奪懸念

表面看,秦少秋對大洲房產的阻擊,在於雙方對ST興業今後發展方向的分歧,但問題的實質是,雙方都想就此牢牢獲得ST興業的控制權。

「其實,從雙方在二級市場的舉動和對ST興業未來的期許可以看出,秦少秋與大洲房產較勁的就是相互搶先將生米煮成熟飯。」前述投行人士認為。

此次增持後,秦少秋接受採訪時表示,此舉是捍衛上市公司及其眾多中小股東利益的重要一步。

秦少秋認為,大洲房產此番作為,「我沒有看到任何有利於上市公司之處,某種程度上已損害上市公司利益。」

其理由在於,由於大洲房產舉牌,不得不暫停一筆即將解決的債務糾紛,且ST興業董事會制定了新發展戰略規劃,此時更換控制人,恐怕一切得重新來過。

對於秦少秋的迎頭還擊,陳鐵銘認為屬於意料之中。

「解決ST興業歷史債務,我們更有實力和條件。」陳鐵銘表示,「既然秦少秋口口聲聲稱捍衛中小股東利益,那為什麼不採用成本更低的網絡投票方式?」

根據公告,本次ST興業董事會、監事會換屆選舉,會議出席對像為截至4月17日下午交易結束登記在冊的股東。而另一次與此相差9天的股東大會,主題是審議和表決2008年年報等,於5月5日召開,出席對像為截至4月28日下午交易結束登記在冊的股東,且不接受參會股東的信函、傳真登記。

「這種安排具有玄機,很可能造成兩次會議參會股東沒有變化。」上述投行人士認為,「按照對決雙方博弈進展,4月26日董監事換屆選舉後,ST興業可能會以商討重大事項為由停牌。」

事實上,ST興業董事會在2008年年報提出的公司轉型,此前從未披露,而新一屆董事會出現的創投、實業背景候選人,已為ST興業年報提到的投資併購生態農業、新能源、商業地產埋下伏筆。

上述投行人士指出,股東大會如此安排,將導致ST興業兩次會議表決結果趨向一致。但若秦少秋勝出,其提出的將ST興業轉型為以投資併購為主的投資管理型企業,將涉及公司章程規定的以房地產開發經營為主的經營範圍變更,而大股東大洲房產顯然不會投票贊成。

不過,持股已超過其他前9大股東合計股份的大洲房產,似乎更是勝券在握,即使大洲房產首戰失利,作為大股東,其還有捲土重來的實力。

「根據相關法規,大洲房產已具備自行召集臨時股東大會的權利,如果控制權旁落,大洲房產無疑會自行召開股東大會再行表決。」上述投行人士認為,「只不過,屆時ST興業將陷入混戰。」

可是,對於大洲房產的高調和步步緊逼,ST興業董事會保持一貫的封閉和神秘。4月13日下午,本報記者致電ST興業董秘兼副總經理祁勇,對方以「我很忙」為由,拒絕採訪。

但兩虎相爭必有一傷,ST興業控制權爭奪究竟鹿死誰手,無疑具有充滿懸念的戲劇性。

來源:財匯資訊

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投資客回籠 法拍屋掀搶標風

工商時報 張國仁/台北報導

經濟景氣低迷,銀行接近零利率的時代來臨,為尋找資金出路的投 資客昨天擠爆台北地方法院法拍庭,一日之間,就有3件法拍物件造 成搶標,市場行情超過法官所訂底價11%到25.86%不等,包括一間 商辦大樓辦公室及兩間住宅。市場業者表示,法拍市場成為閒置資金 投資保值、增值的重要去路之一,市場行情第2季有逐漸加溫,轉趨 熱絡跡象。

透明房訊法拍業務部副理吳育文指出,銀行「無利可圖」,將投資 客閒置資金趕向法拍市場,只要有好的「法拍物件」,就有搶標人潮 。

但吳育文表示,許多個別投資客有一種「錯誤的看法」,他們認為 第3拍的拍定價,會比第2拍便宜,於是常見觀望到第3拍才搶入競標 ,反而造成第3拍的拍定金額,超過第2拍底價的奇怪現象。

以台北地院法拍庭所拍賣的台北市木新路3段248號3樓來說,就是 最好實例。該物件在3月間的第2拍時底價為725萬元,當日流標。不 料昨天多達25名投資客搶進,一名郭姓小姐以高於第2拍價格,及比 底價580萬元高出150萬元,總價為729.91萬元拍定這間30坪建坪的房 屋。

不過郭姓投資人認為,即使用比市價略高的代價拍定還是值得。她 表示,該物件前有實踐國小、後有市場、河堤公園就在附近,也是未 來捷運景美站出口處,將來的增值空間很大。

另1件在第3拍被搶標的物件坐落在北市北安路的2樓,建坪雖只有 30坪,但加上陽台等增建坪事實上可用數較大,又無大公設與管理費 ,吸引投資客,底價916萬元,王姓投資人用1,151萬元拍定,超過底 價235萬元,約25%。

投資客搶進的法拍物件,不限於住宅,昨天南京東路5段356號13樓 之1的商辦大樓辦公室,建坪57.8坪,底價1,453萬元,陳姓小姐以1 ,601萬元拍定,展現個別投資客資金雄厚的本錢。
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【匯市新聞】英國3月RICS房價指數回升5點至-73.1

財華社深圳新聞中心

英國皇家特許測量師協會(RICS)周三表示,持續蕭條的英格蘭、威爾士地區的房產市場人氣終於在3月份恢復至13個月最佳水平。與此同時,房產商平均房屋銷售量也實現自07年晚些時候以來的首次提升。

數據顯示,英國3月RICS房價指數提升至-73.1,2月份為-78.1,上月數據也是去年2月份以來的最低谷。此前接受媒體采訪的經濟學家給出的預期中值為-77。

RICS指出,測量師對房產銷售提升的前景較為樂觀,尤其是那些具有融資能力購買家庭住房的人群——盡管市場環境對於那些首次購房的人來說依然顯得困難。

調查還顯示,房產商平均達成房屋銷售數量在截至3月前3個月提升至9.7戶,2月份為9.6戶,這也是2007年10月來成交量首次提升,但盡管如此,房產銷售年率依然大幅下挫53.3%。

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房貸合約調整 保住房子

「美國的次貸危機造成銀行業嚴重虧損,大批屋主因此面臨法拍的窘境,為了幫助華裔居民從法拍的困境中走出來,在房市下滑的形勢下適時修改房貸合約,在今天的文章中,專精房地產法的華裔律師鄭博仁,鄭律師將針對Loan Modification「房貸合約調整」之相關議題做解析。為深陷房貸危機中的華裔屋主指點迷津。在金融危機及高失業率不斷的衝擊下,許多華人屋主無法重新貸款又付不出房貸時,會選擇放棄房子,而以Short Sale、法拍或申請破產來處理困難。

問:親愛的鄭律師您好,我四年前在拉斯維加斯買了兩棟房子,因為防價貶值的太厲害,,我已經付不出高額房貸,請問我該怎麼辦? (Don - Monrovia)

答:親愛的Don先生您好,在美國,銀行非常鼓勵民眾貸款,只要你能夠證明自有房屋的價值,就可以得到相應的貸款。比如房屋的價值是50萬元,你就可以得到最多50萬元的貸款。但由 於受到經濟危機的影響,現在很多屋主無法償還高額房貸。為此,我建議屋主向銀行提出修改房貸(Loan Modification),共有四種方法:1、降低利息;2、延長分期付款的期限;3、抵消過去的欠款;4、減少貸款總數」

修改房貸的款步驟如下:1、如果屋主要向銀行提出修改房貸,就必須具備相當充分的理由,說明自己的困境(Hardship),例如自己被公司解聘或患有疾 病等;2、申請修改房貸需要出具以下材料:A、困境說明;B、向銀行提出具體的解決方案;C、收入證明; D、薪資證明;E、最近兩個月的銀行帳單;F、銀行存款證明; G、貸款資料的副本;H、律師提供的信函或相關法律文件。

其中,Hardship 信函是最重要的,因為其他項目都很具體。Hardship 信函的內容必須包括:A. 自我介紹 B.你的請求C. 您必須清楚解釋hardship的原因 (如前述提及,您被解僱或是有工作傷害等等) 4.解釋您的收入與開銷5.解釋你解決困難的計畫 6.提供貸款公司最方便的連絡方法。

由於大量法拍屋會造成銀行嚴重的虧損,愈來愈多的銀行傾向接受損失較小的Loan Modification,當然申請「修改房貸合約」要符合規定的條件;例如該房產已無淨值無法重新貸款、利率調漲每月付款大增、屋主遭遇困難導致收入減少、屋主已經繳不出房貸、必須自住屋等等。不同銀行可能還有附加不同的條件。不過直得注意的是,如果您的DTA (Debt to income) 低於38%,則有較多調整房屋貸款的機會! 所謂DTA指的是,PITIA (Principle, Interest tax, Insurance, Association fee ) 除以您 每 個月的收入。

如果對每月繳付房貸有困難,申請「修改房貸合約」是保住房子的好辦法,優點是政府及銀行承擔了大部分損失,幫助屋主度過危機,降低法拍屋繼續丟向市場,有 助於整體經濟好轉,經濟好轉後房地產市值回升時,銀行和屋主都是贏家了。但是申請Loan Modification手續繁雜,有些人第一通電話就被銀行拒絕,不得其門而入,詳情可電洽鄭博仁律師事務所諮詢。

在初步了解Loan Modification「房貸合約調整」之相關法律常識之後,鄭律師要提醒屋主在簽署房屋買賣合同前,不要輕易轉讓房屋抵押的所有權,簽署房屋買賣合同前,也應資旋專業律師,並拒簽任何不合理的條款及約定等等,希望今天的文章對大家有所幫助!
來源:台灣日報
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