進入2008年以來,陷入資金危局的開發商們苦苦期盼政策鬆動的消息。從經濟學家的觀點來判斷,開發商或許要失望了。
在中國經濟的敏感時刻,任何一次關於政策的微妙調整,都會引來市場的無限遐想。
進入2008年以來,陷入資金危局的開發商們苦苦期盼政策鬆動的消息。
從幾位經濟學家的觀點來判斷,開發商或許要失望了。
「調整調控政策」的可能
7月25日,中共中央政治局召開會議,研究當前經濟形勢和經濟工作,將下半年宏觀調控的主要目標更新為「繼續保持經濟平穩較快增長、控制物價過快上漲,把抑制通貨膨脹放在突出位置」。7月27日,央行在其官方網站公佈的貨幣政策委員會2008年第二季度例會聲明稱,央行將把保持經濟平穩較快發展、控制物價過快上漲作為宏觀調控的首要任務(即一保一控),把抑制通貨膨脹放在突出位置,為經濟平穩較快發展創造良好的貨幣環境。
幾乎所有人都在密切關注未來一段時期宏觀經濟的走勢。而經過多年快速發展,房地產業在我國經濟中已佔有舉足輕重的地位,房地產和建築業增長對經濟增長貢獻率接近20%,增加值占GDP的比重接近10%,房地產投資占固定資產投資比重在25%左右,房地產貸款餘額占商業銀行全部貸款餘額約20%。房地產行業的發展對宏觀經濟的影響不可小視。7月11日,國務院召開了房地產和金融問題的專題座談會。說明中央對房地產運行形勢十分關切。
全國人大財經委7月23日公佈的《2008年前5個月經濟運行情況分析》報告中指出,上半年,房地產和汽車兩大消費熱點明顯降溫,居民消費結構升級乏力。要密切關注並及時分析房地產市場走勢,穩定和調整調控政策,合理引導住房消費預期,科學評估和防範房地產市場對地方財政和金融體系產生的潛在風險,把握好政策調整的節奏和力度,避免出現因房價大幅回落而集中暴露財政金融風險,對經濟造成大的衝擊。
全國人大財經委建議「穩定和調整調控政策」,那麼,房地產現行調控政策,會微調嗎?
瑞士信貸首席經濟學家陶冬在接受本報記者採訪時表示,對於房地產業的政策支持,取決於經濟發展失速到何種程度,如果GDP增長速度到達9%以下,房地產可能成為經濟發展的拉動源泉,但目前還看不到這種跡象。陶冬認為,政策的主要方向是關注中小企業生存、進出口以及熱錢領域的監控。在宏觀調控大框架不變的情況下,房地產政策還沒有做出調整的跡象。
資金面將進一步緊張?
如果貨幣政策微調,開發商能否獲得喘息?
今年以來,房地產開發企業資金極為緊張,銷售回籠放慢、融資難度加大、資金成本上升。幾家大型房地產開發商的財務指標都處在歷史最差水平。銀監會調研也表明,如果房地產市場發展進一步減速,將影響到一大批房地產企業及相關企業的生存,房地產貸款不良率持續下降的態勢很可能逆轉。同時,由於貸款利率上升,購房者負擔加大,房貸違約、斷供的數量明顯回升,個人按揭貸款風險不斷上升。
對於下一步的信貸政策走向,劉明康在不久前銀監會召開的經濟金融形勢分析會上明確表示,要科學調整信貸結構,真正做到「區別對待,有保有壓」,著力優化信貸結構。中小企業或成為扶植的對象。劉明康表示:雖然房貸違約、斷供的數量明顯回升,但銀監會仍要求商業銀行嚴格執行房地產信貸政策。
玫瑰石顧問公司董事謝國忠在接受本報記者採訪時表示,信貸規模增長依舊很快,並有超標的可能。在控制通脹為首要目標的前提下,信貸規模不可能進一步放大,更不可能向房地產領域傾斜。
謝國忠說,即使政府出台救市政策,但卻不一定能夠救活市場,從某種角度上來講,只是拖延時間。「因為還有對房價下跌的預期,人們對消費信心短期內還不能夠恢復。」
雖然一些房地產上市公司在監管層鼓勵發行公司債的背景下成功融資,但謝國忠認為對於整個行業來說仍舊是杯水車薪。一些上市公司發行公司債成本較高,「對於大部分地產商來說,發行公司債僅僅是維持生存的狀態。」謝國忠預計,房地產資金面還會進一步緊張。
陶冬也表示,市場成交量將進一步萎縮,價格調整可能會向更多城市蔓延。從高層傳達的精神來看,政府主要精力將會是防止房價大幅度下滑給經濟帶來的衝擊,「儘管貨幣政策可能微調,但並不代表會放鬆個人按揭貸款政策。」陶冬說。
另據中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一最近向媒體透露的消息,針對當前中國房地產市場現狀和走勢,中房協已將如何保持房地產市場穩定的相關建議匯報至中央。中房協提出三大政策建議:因時制宜因地制宜,在稅收貸款政策上繼續支持自住型需求,支持「小房換大房,舊房換新房」等改善型住房需求,支持群眾購買90平方米以下的住房。同時,建議金融部門根據「有保有壓」政策,對信譽好、產品有市場、有償還能力的企業予以放貸支持,拓寬融資渠道,緩解目前企業資金緊張的問題。
一些地方政府已經開始行動。據外電報道,重慶市委常委、常務副市長黃奇帆7月29日宣佈將啟動上百億元人民幣收購中低價商品房,用來安置那些因為拆遷需要住房的市民,以提振低迷樓市。
資料來源：21世紀經濟報道
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