容積獎勵 房地產業拍手叫好

〔記者林美芬、王亮勻、林毅璋／台北報導〕針對內政部策略性再開發地區容積獎勵，房地產業者均表樂觀其成，對整體房市將有一定的激勵作用。
解決大台北無地可建問題
中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長王光祥認為，放寬容積對大台北地區目前土地供不應求的狀況，絕對有正面的幫助。尤其這次法令針對高速鐵路、鐵路、捷運場站400公尺範圍內放寬容積，對捷運網絡密集的大台北地區勢必能增加更多的容積獎勵。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，政院推出的更新容積獎勵升級版，將獎勵容積上限大幅提高，尤其符合策略性再開發地區的舊社區，都更的腳步可望加速。以住四土地來說，法定容積率為300%，在原定都更辦法下，容積上限將提高到450%，若依研擬中的新規定，則容積上限將提高到600%。依照市場經驗，一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限，則可興建接近十坪的樓地板面積，潛在的開發利益著實令人心動。
王光祥指出，容積放寬對都市更新也有正面幫助，不僅能改善舊有的城市風貌，對民眾的居住品質也能有效提升，容積增加也能使住戶的生活空間更為寬敞，對整體房市都有正面助益。
住商不動產企劃研究室認為，都市更新影響較大的區域應為台北縣市，尤其台北市「無地可建」的問題最為嚴重，目前台北市30年以上符合更新門檻的公寓相當多，但仍會以目前房價較高、生活機能較為完整的區域為首選，例如中正、中山、松山、大安等區；台北縣較受到青睞的區域也是目前捷運通過，且房價表現較佳的板橋、新店一帶。
元利建設總經理蔡建生指出，過去曾經獲得50%容積獎勵的個案，近一、二年已經全部沒有了，了不起拿到10%至20%，合法房子更新根本沒有獎勵；且都更審議時程冗長以求達到照顧每位住戶，增加諸多的風險及資金成本。
蔡建生以元利手中都更案強調，獲得最好容積獎勵的是內湖榮耀世紀，達到50%，當時是採取積分制，且原住戶大多是佔住戶，也就是違建戶，建設公司努力的爭取住戶的認同，並予安置，積分頗高；但最近在南港R14也有1,670坪，因為是合法住宅，已經沒有積分，使得建設公司努力在量體、時程、開放空間、道路等多加爭取分數。但以最近市場所有取得建照的案例，都只有10%至20%容積獎勵，能夠拿到20%，已經可以開慶祝大會了。
蔡建生認為，都更確實是都市競爭力再造的最好手段，建設公司在土地原料缺乏下，也很願意以都市更新來取得土地，進行加工；但最近都更案，即使容積獎勵同樣維持在50%的上限，在事實上因為取得獎勵的項目增多且控管嚴格，最後只有10%多的容積獎勵，根本無法讓地主們滿意，最後卡在那裡，就進行不下去了。
整合審議時程太過冗長
還有都更整合及審議時程很長，蔡建生舉例，元利在台北市金山南路與和平東路口一塊都更土地，到元利接手取得建照已經是第11年，歷經三個建設公司，全部倒閉之後，再接到元利手上，事後又有冗長的審查時間。雖可理解及諒解都更委員們對每個人權益照顧周全的心意及作法，但也使得風險增加、資金成本增加、變數增加，要獲利的風險因而增加。
蔡建生說，建設公司還是很願意以都市手段來取得土地，主要是都更的權利變換等，還是比合建有彈性，也增加彼此談判合作成功的空間。
政府再增容積獎勵，固然是很好，但相對的，住戶的期待值增加、政府土地評定價格也提高，建商能否從中有更多利潤，有待觀察，但在土地資源稀少下，還是好事一件。
資料來源 : 自由時報
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