租屋詐騙！給房東與房客的叮嚀

台中又傳出假租屋真詐財的案件，歹徒利用網路之便利性，以低價租屋訊息為誘餌，使得無辜的承租房客蒙受其害。受害者共計有七位，而其中一名大學生被騙金額居然接近十萬元，警方同時懷疑被逮嫌犯除騙財外，也疑有利用女房客看屋時劫色之企圖。中信房屋資深法務專員鍾運凱提醒，在租賃的交易過程中本來就存在著許多的風險與常識，並針對出租、承租兩種客層彙整出不肖歹徒常用的詐騙手法，以便消費大眾多加防範：
假冒屋主篇【房客被騙了】一、歹徒假冒屋主於報紙上刊登租屋廣告，以遠低於市價之租金誘使被害人在尚未入屋觀看前即同意租賃，並收取相當之訂金或租押金。二、歹徒冒用他人身分從事房地產相關行業﹝仲介、建設公司﹞，利用職務之便將公司銷售物件之鑰匙加以複製據為己所用，旋即離職；並在報章及網站上發布訊息，以假出租房屋真詐財之方式甚至一屋多租，騙取民眾財物。
假冒房客篇【房東倒大霉】一、歹徒先假冒房客租屋，取得房屋鑰匙後，登廣告售屋，再偽造屋主身分証，騙取買方的定金或購屋款。二、歹徒利用屋主出租房屋卻沒有遷走戶籍的疏漏，偽造屋主簽發的本票向法院聲請本票裁定、取得債權憑證，法院依戶籍地址通知屋主時，通知書卻遭租屋者攔截，房屋因此遭法院拍賣，租屋者不見人影後，被害屋主求償無門。中信房屋鍾運凱表示，詐騙手法千奇百怪、推陳出新，歹徒常掌握人性之弱點與取巧之陋習加以利用。由於房地產無論是買賣或為租賃，其金額皆比其它產品來的高，所以在租賃過程的前、中、後期，都要多方小心查證，以免陷入歹徒所設的陷阱之中，建議民眾租屋時最好應洽詢信譽良好之仲介公司可以減少個人處理風險，同時避免在出租或出售房屋中對業務人員個人單獨交付相關金額，應在其所屬公司或店裡辦理簽約及交付款項，以免受騙。
資料來源 : 奇摩新聞
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新鮮人六大租屋要點

不論是離鄉背景或是獨立生活而發展事業的社會新鮮人，還是剛考上大學的新鮮人，在開展全新的人生之前，必須先搞定的“居住”問題，才是日後安穩工作或就學的基礎，然由契約條文的審視開始，到簽約應約定內容、屋主與二房東的身份辨視、契約的法律效力、房客的法定權益，中信房屋法務資深專員鍾運凱特別提供一些基礎常識，提醒並協助新鮮人們有個成功的開始。
中信房屋表示，租賃契約的簽定十分重要，由於租賃契約屬於「契約」的一種，所以，除了一般「定型化」契約所明載的制式條款之外，出租人與承租人還必須將兩造間的「特別約定」(例如房租繳付方式，押租金的數額，水、電、瓦斯、公寓大廈管理費等負擔，使用範圍，使用設備項目，維修責任歸屬)詳載於上，以避免日後糾紛。
至於簽約的部份，中信房屋法務資深專員鍾運凱提醒在簽訂租賃契約之前，最重要的步驟為「檢視簽約人是否為真實屋主」，簽約人若非房屋權狀上之產權所有權人時，承租人應要求簽約人提具屋主的委託証明（可以身份証件及印鑑証明等作為辨視依據），如果是「二房東」則必須要求審閱二房東與屋主間的租賃契約，尤其注意租期與可否轉租的約定，否則屋主可以不承認租賃契約，承租人將失去保障。
在簽訂租賃契約之後，鍾運凱法務建議可前往法院辦理公證，經公證後的租賃契約具有「買賣不破租賃」的效力，也就是說，即使屋主將房屋轉讓他人(例如買賣、贈與)，承租人的權利也不受影響，可以住到租期屆滿。
最受承租人關切的押租金問題，中信房屋法務亦說明押租金依法不得超過2個月租金，如果超收，超過的部分可以用來抵租金。押租金沒有超收的部分，承租人不能自行主張抵租金。要特別注意按時交付租金，如果是現金交付，記得要房東開收據，如果以金融機構匯款存款的方式，也要將單據留存，避免日後舉證困難。如果承租人積欠2個月租金額，房東依法有權終止租賃契約，一定要在房東正式表示終止契約(例如書信)前，補繳積欠的房租。
中信房屋鍾運凱法務資深專員以過去眾多糾紛案例“呼籲”並提醒房客務必即時通報房屋的毀損，通常房屋如果發生任何問題需要修繕，除非租約定由房客負擔，否則依法應由房東負責修繕，但房客有立即通知房東的義務，如果因為房客通知得太遲，因此擴大了房屋的損壞，則由房客負責賠償。
此外，中信房屋再提醒一般租賃契約常有約定「房東終止租約時應賠償房客一個月租金」。換句話說，房東只要賠出一個月租金就可以隨時終止租約，要求房客搬家，某些情形下對承租人相當不利。如果承租人希望能確實居住到租期屆滿，不會突然被要求搬遷，最好在簽立租賃契約時刪去這一條，讓房東沒有任意終止租約的權利。
租賃契約內尚有若干事項需加以留意，中信房屋鍾運凱法務認為諸如：房屋座落地點？租金繳付的方式與日期？押租金的額度、繳付及返還方式？承租人可否另行轉租（即二房東）？房屋稅捐之負擔、水電費之負擔與起算時間？房屋發生毀損時，修繕責任如何劃分？現有設施或傢俱之範圍明細與雙方之權利義務？承租人進行改裝（或裝璜）之允諾範圍及恢復要件？當事人雙方對於違約事件之處理原則？等，均務必詳細載明。最後，契約書及跨頁部份需由雙方簽章確認，同時宜準備一式二份，由出租及承租人各執一份為憑，以儘量杜絕紛爭可能發生的機會。
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外資買氣加持 大選前商用不動產行情看俏(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之六)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之六（中央社記者高照芬台北十八日電）在外資投資型買盤加持下，近一年來國內商用不動產景氣熱絡；北市Ａ級辦公大樓稀少，外資及壽險業者獵地消息不斷。房地產人士認為，除了頂級辦公大樓供給少外，外界期待的三通行情，將讓國內商用不動產行情至少熱絡到總統大選前夕。
根據戴德梁行今年第三季商用不動產大宗買賣統計，包括派爾資產公司以新台幣21.25億元買下大華建設的世紀羅浮大樓部份樓層、南山人壽以34億元向元大集團買下崇聖大樓部份樓層等。
新光人壽投資65.37億元，連續買下明湖、基湖大樓及華固A+中心外，陽明海運以14.43億元買下建碁大樓。美國McSam旅館集團以11.5億元，買下深坑麗園會館，改裝為台北深坑假日飯店。總計今年前三季本地及外資法人機構投資大型房地產金額已超過555億元。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民分析，台灣房地產近來充斥著「外資行情」，除了美系、港系、歐系外資頻頻買進商用大樓外，中國三大重量級建商來台考察台灣商用不動產引起輿論界注意，促使商用不動產市場持續加溫。
他不諱言的指出，外界認為兩岸三通是遲早的事，隨著外界預期2008年三通時間表的接近，讓看好兩岸商機的國外資金到位，這三通押寶行情將可持續旺到明年總統大前。
事實上，外資來台尋覓商用不動產，早在2000年以後，金融業大舉出清不良債權（NPL）時，即有一波外資色彩的不動產管理公司，低調在市場上悄悄的吃貨。
其後，本土及外商壽險業者獵地及購樓的動作不斷，包括南山買下高雄獅甲段土地、ING人壽斥資30億元買下桃園敏盛醫院、新光購買內湖廠辦大數商用不動產、台灣人壽也以53.7億元買下國華人壽中山大樓等。
仲量聯行董事總經理趙正義更指出，明年不動產市場，將有第三波資金到位，投資標的從一般商用不動產轉向上游開發型不動產，甚至土地，以便能追逐高報酬的投資；未來商用不動產的投資型態將更為彈性多元，都將使未來一年商用不動產行情值得期待。
張欣民認為，台北市商用不動產的行情，不論是租金或是售價，相較於亞洲鄰近國家仍是偏低的水位，以香港國際金融大樓為例，辦公室每坪租金約10000元台幣，相對的台北市101大樓每坪租金大約3000元，僅及香港三份之一，未來商用不動產，仍有補漲行情。
他說，國內低利率的環境，加上兩岸三通直航的商機題材，均有利於國內商用不動產的去化，預估今年第四季到明年第一季，台灣商用不動產不論是租金或是交易，仍是「熱絡可期」。
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油價漲通膨隱憂 業者:住宅房市有上漲潛力(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之五)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之五（中央社記者戴海茜台北十八日電）國泰建設與政大房地產研究中心合作公布第三季預售房價指數指出，投資客大量退場，近期全台房市明顯出現降溫。建商及房仲業者認為，房市正處於高檔量縮震盪，但不看淡未來房價，認為在兩岸觀光、客貨便捷化以及投資客退場，買方將逐漸取回主導優勢下，房價仍有成長潛力。
國內房地產市場在連續4年復甦，以及過去一年多來豪宅效應對價格激勵後，國泰建設第三季房地產指數調查顯示，北台灣議價空間逐步擴大到新高點，銷售率與成交規模的縮減，顯示購屋者對房價認同度已有所遲疑，同時反映出景氣逐漸趨緩的徵兆。
的確，業者表示，最近的房市已刮起一陣冷風，主要就是受到銀行房貸緊縮造成投資客大量退場、加上客戶對連續兩年「豪宅風」的高房價，接受度已大為降低，使得全台房市呈現價漲量縮現象。
面對陷入高檔整理的房市，房仲業者包括永慶房屋及住展雜誌都認為，從10月底開始，不論是預售屋或是中古屋，整體市場已趨平穩，賣方委售價格和買方實際可接受價格，已縮小到5%至10%，顯示房價正處修正情形，不過短期內盤整現象還是會持續。
住商不動產總經理林倩指出，由於銀行緊縮貸款成數與額度，讓解約率約在5%，這些解約的案件加入成交總量後可發現，整體市場買氣並不差，貸款是導致買賣無法成交的重要原因。
林倩表示，隨著國際油價持續攀高、通貨膨脹等因素，依據歷史經驗，通膨壓力大，民眾認知房地產保值性，讓房地產價格不易向下修正；加上2008年兩岸前景預期趨向開放，在熱錢進入的預期心理下，特別是台北市，應該處於高檔修正，較難有下修空間。
林倩預估，未來一至兩季，北市應屬於高檔盤旋，但許多餘屋大的區域，將因新成屋量能過大加上銀行貸款不易，會向下修正10%。她建議，趁買氣持續小回溫下，自備款比例高的買方客戶，不妨選在目前議價空間大時進場，將有機會撿到便宜。
遠雄建設董事長趙藤雄指出，最近10年來，國際油價已大漲將近500%，但台灣平均房價只漲30%，遠低於歐美國家動輒2至3倍的漲幅，房地產是最具抗通膨、抗跌的理財工具，預期台灣房價還有上漲空間。
趙藤雄說，未來兩岸關係勢必朝正面發展，加上台灣房市資金動態充沛，及民眾換屋需求強等有利因素支撐，未來台灣房價將有5%至10%的漲幅。
鄉林建設董事長賴正鎰表示，今年年初到現在，台灣房價上漲30%，房價漲幅過快使得市場買氣呈現觀望，值得注意的是雖然成交量下滑，但實際有效成交客戶卻因此提高。
賴正鎰指出，預期未來開放兩岸直航、觀光、開放中國大陸人民來台購置不動產以及購買台灣股票的可能情況下，未來台灣房市應樂觀看待。
整體而言，業者認為，房價正處於盤旋狀態，但明年台灣房地產投資仍有不少利多因素，包括台灣經濟將持續成長、土地供給有限，使得地價持續攀高、辦公大樓幾無新增大樓供給，以及政府持續作多房市下，2008年台灣房市仍具投資潛力。
資料來源 : 中央通訊社
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房貸放款轉趨謹慎 銀行依個案挑客戶(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之四)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之四（中央社記者田裕斌台十八日電）受美國次級房貸衝擊，引發台灣銀行業疑慮房市景氣是否將反轉，不但放款成數明顯降低，對於風險控管機制也轉趨嚴謹。雖然各大行庫明年仍預估房貸是消金放款主力產品，但可以確定的是，銀行業勢必依照個案評估核貸額度，對客戶不再「來者不拒」。
除對房地產景氣的疑慮，銀行主管說，雙卡風暴之後，各銀行衝刺房貸市場，放款金額快速上升，很多銀行已經屆臨銀行法的法定上限，在額度有限的情況下，只好降低成數來挑客戶。
主要民營行庫包括中信金控、國泰金控、富邦金控等對於房貸市場並不悲觀，認為未來雖然貸款條件漸趨嚴格，但房貸業務仍將持續成長，在信用卡業務還處於低潮之時，房貸還會是消金放款的主力產品，一般預估，明年房貸餘額將較今年成長一到兩成。
中信金個金執行長尚瑞強就表示，房屋市場短期要再大成長不易，銀行也都提高風險意識，像是降低成數、提高利率，中信銀經過前波授信調整後，已專挑好人、好物件承做，以降低風險。
國泰世華銀行更是把將客戶、房屋條件分級化公式化，依照房屋地點及客戶屬性各分為A、B、C、D四級，其中A、B級地點都在大台北地區，客戶分級方面，並非單純用行業別來分客戶，而是有多項綜合評比條件分析客戶的還款能力，若客戶屬A級，但房屋屬C級，客戶也無法貸到高成數的房貸。
其中，大台北地區仍是銀行最放心的區域，也是目前唯一有機會貸到八成屋款的區域，其餘地區最多只能貸到七成，中南部甚至降到六成。
富邦金就有八成房貸來自於北部地區，國泰世華銀也有85%房貸來自於新竹以北地區。銀行業者指出，房地產供給量多，但台灣經濟成長不明顯，民眾收入並未增加，償債能力有限，因此放款必須保守一點。
此外，房貸利差低，也是銀行業者必須對於風險斤斤計較的原因，雖然市面上房貸產品已沒有殺價競爭緊張態勢，但以目前利率水準而言，房貸的利差落於50到150個基點 (bp)之間，並非高獲利的產品，一旦產生損失，恐難輕易擺脫虧損壓力。
中信金總經理許建基表示，台灣雖然沒有美國次級房貸之名，但卻有「高風險房貸之實」，各行庫在2004年到2006年大量衝刺高成數房貸，實際上已累積相當部位的高風險房貸，由於對於房貸風險意識逐漸抬頭，銀行業對於房貸的謹慎態度，將是確保穩健獲利的重心。
資料來源 : 中央通訊社
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利率揚房價高 專家籲購屋自備款至少三成(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之三)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之三（中央社記者林憬屏台北十八日電）中央銀行九月底再升息，房貸利率再度走揚，年底還可能再升息，專家建議，由於房價逐步高檔，利率也上揚，購屋民眾應把握「三三三」原則，自備款至少三成、房貸不超過家庭收入三分之一，寬限期最好也不要超過三年，才能反映實際的支付能力。
　　房地產價格這幾年來上漲不少，央行也升息十三次，不但政策性優惠房貸利率上揚，銀行自有資金貸放的指數型房貸利率也上漲不少，比起低利時代，購屋風險相對增高。
　　淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，過去低利率環境，風險最不容易評估，隨著房價上漲，民眾購屋最好要掌握幾個大原則，要考量五年內是否可能搬家，因為買房子有裝潢、折舊、搬家等成本考量，也要注意未來二手市場。
　　莊孟翰認為，隨著新成屋逐漸釋出，房市供給大於需求，議價空間增加，想購屋的民眾切記要貨比十家，可以在租屋和購屋之間好好選擇，累積更多財力未來換屋。
　　他也進一步提出「三三三」原則，購屋前要思考三個原則，即自備款至少三成、房貸不超過家庭收入三分之一，寬限期最好也不要超過三年。
　　上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜也有同樣看法，她說，民眾購屋要考量家庭收入，如果房貸負擔超過三分之一以上，可考慮暫時租屋。
　　一旦已決定購屋，馬婉瑜說，由於房貸利息還可能緩升，購屋人要考量家庭負擔是否因貸款支出太過沉重，如果存款還不多，先找比較能夠負擔的房屋，其他作為生活支用或投資理財，儲備實力後等未來換屋。
　　擁有許多房貸戶的大型行庫主管也指出，購屋貸款自備款至少要準備三成，如果要使用銀行的寬限期，因為寬限期是前幾年只付利息不付本金，房貸壓力相對較輕，購屋民眾要考慮到寬限期之後的付款能力，畢竟現在房貸利率上揚，房貸壓力會比過去明顯。
　　莊孟翰也指出，央行升息是為對抗通貨膨脹，有投資人會出於抗通膨置產，其實目前房地產市場供給大於需求，如果是為抗通膨購屋其實大可不必，反而應該好好考量本身的財力與需求比較實際。
資料來源 : 中央通訊社
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央行可望再升息 房貸利率走揚 恐影響房市(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之二)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之二（中央社記者林憬屏台北十八日電）國際油價飆漲，原物料價格也不斷上揚，台灣面臨物價高漲壓力，各界預期中央銀行今年底還會再升息，減緩通貨膨脹，而利率一提高，房貸負擔增加，民眾購屋意願降低，可能會影響房地產景氣。
　　行政院主計處公布十月份消費者物價指數年增率高達5.34%，創13年新高。油價之前一度飆高到每桶97 美元，現在回跌，但也維持在每桶90美元高檔，另外，原物料價格仍高，學者專家推測十一月、十二月份物價年增率還會維持再高檔。
　　花旗銀行首席經濟學家鄭貞茂說，花旗預估今年台灣消費者物價指數 (CPI)年增率全年1.9%，明年上半年還會高達3%，明年一整年CPI年增率預估達2.5%，物價壓力高漲，央行年底會升息一碼（0.25個百分點）。
　　雖然房地產業者曾親自到央行拜訪，表達業者擔憂央行升息可能打壓房市景氣，但央行九月份還是維持升息半碼步調。央行總裁彭淮南甚至表明，央行多次升息，但調整幅度相當溫和，台灣房貸利率調漲的幅度也很溫和。這也透露央行為打擊通膨，還有升息空間。
　　淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，利率走高，房貸壓力增加，風險也會逐漸浮現，因為過去利率低，風險較不容易評估。
　　央行升息，也將帶動房貸利率上揚，台灣銀行、土地銀行等大型行庫，指數房貸利率幾乎都已調高到2.5%以上，銀行自有資金房貸，市面上也幾乎看不到第一段（前半年）房貸利率在2%以下的產品。
　　上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜觀察，房價高檔、利率走高，不但投資客陸續退場，也讓想要購屋的民眾心存觀望，銀行放款成本增加，從房貸賺取的利差壓縮，銀行業除緊縮房貸放款成數、授信趨於嚴格外，也把業務焦點轉移到投資理財方面。
　　馬婉瑜指出，銀行的指數房貸從兩、三年前的1.4%到1.5%左右，逐步調高到目前約2.5%附近水準，但銀行放款給貸款戶的利息調幅相對較小，已經壓縮銀行的獲利空間，自然對房貸審核更趨嚴格。
　　雖然央行多次升息，但建築與房貸餘額仍續創新高，根據中央銀行最新統計顯示，九月購置住宅貸款、房屋修繕貸款及建築貸款，再度創歷史新高，置住宅貸款餘額已達新台幣4兆6269億元，建築貸款高達9853餘億元。不過，成長幅度已逐漸走緩。
　　鄭貞茂認為，影響房市的因素很多，包括通膨與股市表現等，但升息一定會對房地產景氣有所影響，只是央行維持緩步升息的步調，應該不會有太大的衝擊。961118
資料來源 : 中央通訊社
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