租屋詐騙！給房東與房客的叮嚀

台中又傳出假租屋真詐財的案件，歹徒利用網路之便利性，以低價租屋訊息為誘餌，使得無辜的承租房客蒙受其害。受害者共計有七位，而其中一名大學生被騙金額居然接近十萬元，警方同時懷疑被逮嫌犯除騙財外，也疑有利用女房客看屋時劫色之企圖。中信房屋資深法務專員鍾運凱提醒，在租賃的交易過程中本來就存在著許多的風險與常識，並針對出租、承租兩種客層彙整出不肖歹徒常用的詐騙手法，以便消費大眾多加防範：
假冒屋主篇【房客被騙了】一、歹徒假冒屋主於報紙上刊登租屋廣告，以遠低於市價之租金誘使被害人在尚未入屋觀看前即同意租賃，並收取相當之訂金或租押金。二、歹徒冒用他人身分從事房地產相關行業﹝仲介、建設公司﹞，利用職務之便將公司銷售物件之鑰匙加以複製據為己所用，旋即離職；並在報章及網站上發布訊息，以假出租房屋真詐財之方式甚至一屋多租，騙取民眾財物。
假冒房客篇【房東倒大霉】一、歹徒先假冒房客租屋，取得房屋鑰匙後，登廣告售屋，再偽造屋主身分証，騙取買方的定金或購屋款。二、歹徒利用屋主出租房屋卻沒有遷走戶籍的疏漏，偽造屋主簽發的本票向法院聲請本票裁定、取得債權憑證，法院依戶籍地址通知屋主時，通知書卻遭租屋者攔截，房屋因此遭法院拍賣，租屋者不見人影後，被害屋主求償無門。中信房屋鍾運凱表示，詐騙手法千奇百怪、推陳出新，歹徒常掌握人性之弱點與取巧之陋習加以利用。由於房地產無論是買賣或為租賃，其金額皆比其它產品來的高，所以在租賃過程的前、中、後期，都要多方小心查證，以免陷入歹徒所設的陷阱之中，建議民眾租屋時最好應洽詢信譽良好之仲介公司可以減少個人處理風險，同時避免在出租或出售房屋中對業務人員個人單獨交付相關金額，應在其所屬公司或店裡辦理簽約及交付款項，以免受騙。
資料來源 : 奇摩新聞
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新鮮人六大租屋要點

不論是離鄉背景或是獨立生活而發展事業的社會新鮮人，還是剛考上大學的新鮮人，在開展全新的人生之前，必須先搞定的“居住”問題，才是日後安穩工作或就學的基礎，然由契約條文的審視開始，到簽約應約定內容、屋主與二房東的身份辨視、契約的法律效力、房客的法定權益，中信房屋法務資深專員鍾運凱特別提供一些基礎常識，提醒並協助新鮮人們有個成功的開始。
中信房屋表示，租賃契約的簽定十分重要，由於租賃契約屬於「契約」的一種，所以，除了一般「定型化」契約所明載的制式條款之外，出租人與承租人還必須將兩造間的「特別約定」(例如房租繳付方式，押租金的數額，水、電、瓦斯、公寓大廈管理費等負擔，使用範圍，使用設備項目，維修責任歸屬)詳載於上，以避免日後糾紛。
至於簽約的部份，中信房屋法務資深專員鍾運凱提醒在簽訂租賃契約之前，最重要的步驟為「檢視簽約人是否為真實屋主」，簽約人若非房屋權狀上之產權所有權人時，承租人應要求簽約人提具屋主的委託証明（可以身份証件及印鑑証明等作為辨視依據），如果是「二房東」則必須要求審閱二房東與屋主間的租賃契約，尤其注意租期與可否轉租的約定，否則屋主可以不承認租賃契約，承租人將失去保障。
在簽訂租賃契約之後，鍾運凱法務建議可前往法院辦理公證，經公證後的租賃契約具有「買賣不破租賃」的效力，也就是說，即使屋主將房屋轉讓他人(例如買賣、贈與)，承租人的權利也不受影響，可以住到租期屆滿。
最受承租人關切的押租金問題，中信房屋法務亦說明押租金依法不得超過2個月租金，如果超收，超過的部分可以用來抵租金。押租金沒有超收的部分，承租人不能自行主張抵租金。要特別注意按時交付租金，如果是現金交付，記得要房東開收據，如果以金融機構匯款存款的方式，也要將單據留存，避免日後舉證困難。如果承租人積欠2個月租金額，房東依法有權終止租賃契約，一定要在房東正式表示終止契約(例如書信)前，補繳積欠的房租。
中信房屋鍾運凱法務資深專員以過去眾多糾紛案例“呼籲”並提醒房客務必即時通報房屋的毀損，通常房屋如果發生任何問題需要修繕，除非租約定由房客負擔，否則依法應由房東負責修繕，但房客有立即通知房東的義務，如果因為房客通知得太遲，因此擴大了房屋的損壞，則由房客負責賠償。
此外，中信房屋再提醒一般租賃契約常有約定「房東終止租約時應賠償房客一個月租金」。換句話說，房東只要賠出一個月租金就可以隨時終止租約，要求房客搬家，某些情形下對承租人相當不利。如果承租人希望能確實居住到租期屆滿，不會突然被要求搬遷，最好在簽立租賃契約時刪去這一條，讓房東沒有任意終止租約的權利。
租賃契約內尚有若干事項需加以留意，中信房屋鍾運凱法務認為諸如：房屋座落地點？租金繳付的方式與日期？押租金的額度、繳付及返還方式？承租人可否另行轉租（即二房東）？房屋稅捐之負擔、水電費之負擔與起算時間？房屋發生毀損時，修繕責任如何劃分？現有設施或傢俱之範圍明細與雙方之權利義務？承租人進行改裝（或裝璜）之允諾範圍及恢復要件？當事人雙方對於違約事件之處理原則？等，均務必詳細載明。最後，契約書及跨頁部份需由雙方簽章確認，同時宜準備一式二份，由出租及承租人各執一份為憑，以儘量杜絕紛爭可能發生的機會。
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外資買氣加持 大選前商用不動產行情看俏(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之六)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之六（中央社記者高照芬台北十八日電）在外資投資型買盤加持下，近一年來國內商用不動產景氣熱絡；北市Ａ級辦公大樓稀少，外資及壽險業者獵地消息不斷。房地產人士認為，除了頂級辦公大樓供給少外，外界期待的三通行情，將讓國內商用不動產行情至少熱絡到總統大選前夕。
根據戴德梁行今年第三季商用不動產大宗買賣統計，包括派爾資產公司以新台幣21.25億元買下大華建設的世紀羅浮大樓部份樓層、南山人壽以34億元向元大集團買下崇聖大樓部份樓層等。
新光人壽投資65.37億元，連續買下明湖、基湖大樓及華固A+中心外，陽明海運以14.43億元買下建碁大樓。美國McSam旅館集團以11.5億元，買下深坑麗園會館，改裝為台北深坑假日飯店。總計今年前三季本地及外資法人機構投資大型房地產金額已超過555億元。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民分析，台灣房地產近來充斥著「外資行情」，除了美系、港系、歐系外資頻頻買進商用大樓外，中國三大重量級建商來台考察台灣商用不動產引起輿論界注意，促使商用不動產市場持續加溫。
他不諱言的指出，外界認為兩岸三通是遲早的事，隨著外界預期2008年三通時間表的接近，讓看好兩岸商機的國外資金到位，這三通押寶行情將可持續旺到明年總統大前。
事實上，外資來台尋覓商用不動產，早在2000年以後，金融業大舉出清不良債權（NPL）時，即有一波外資色彩的不動產管理公司，低調在市場上悄悄的吃貨。
其後，本土及外商壽險業者獵地及購樓的動作不斷，包括南山買下高雄獅甲段土地、ING人壽斥資30億元買下桃園敏盛醫院、新光購買內湖廠辦大數商用不動產、台灣人壽也以53.7億元買下國華人壽中山大樓等。
仲量聯行董事總經理趙正義更指出，明年不動產市場，將有第三波資金到位，投資標的從一般商用不動產轉向上游開發型不動產，甚至土地，以便能追逐高報酬的投資；未來商用不動產的投資型態將更為彈性多元，都將使未來一年商用不動產行情值得期待。
張欣民認為，台北市商用不動產的行情，不論是租金或是售價，相較於亞洲鄰近國家仍是偏低的水位，以香港國際金融大樓為例，辦公室每坪租金約10000元台幣，相對的台北市101大樓每坪租金大約3000元，僅及香港三份之一，未來商用不動產，仍有補漲行情。
他說，國內低利率的環境，加上兩岸三通直航的商機題材，均有利於國內商用不動產的去化，預估今年第四季到明年第一季，台灣商用不動產不論是租金或是交易，仍是「熱絡可期」。
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油價漲通膨隱憂 業者:住宅房市有上漲潛力(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之五)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之五（中央社記者戴海茜台北十八日電）國泰建設與政大房地產研究中心合作公布第三季預售房價指數指出，投資客大量退場，近期全台房市明顯出現降溫。建商及房仲業者認為，房市正處於高檔量縮震盪，但不看淡未來房價，認為在兩岸觀光、客貨便捷化以及投資客退場，買方將逐漸取回主導優勢下，房價仍有成長潛力。
國內房地產市場在連續4年復甦，以及過去一年多來豪宅效應對價格激勵後，國泰建設第三季房地產指數調查顯示，北台灣議價空間逐步擴大到新高點，銷售率與成交規模的縮減，顯示購屋者對房價認同度已有所遲疑，同時反映出景氣逐漸趨緩的徵兆。
的確，業者表示，最近的房市已刮起一陣冷風，主要就是受到銀行房貸緊縮造成投資客大量退場、加上客戶對連續兩年「豪宅風」的高房價，接受度已大為降低，使得全台房市呈現價漲量縮現象。
面對陷入高檔整理的房市，房仲業者包括永慶房屋及住展雜誌都認為，從10月底開始，不論是預售屋或是中古屋，整體市場已趨平穩，賣方委售價格和買方實際可接受價格，已縮小到5%至10%，顯示房價正處修正情形，不過短期內盤整現象還是會持續。
住商不動產總經理林倩指出，由於銀行緊縮貸款成數與額度，讓解約率約在5%，這些解約的案件加入成交總量後可發現，整體市場買氣並不差，貸款是導致買賣無法成交的重要原因。
林倩表示，隨著國際油價持續攀高、通貨膨脹等因素，依據歷史經驗，通膨壓力大，民眾認知房地產保值性，讓房地產價格不易向下修正；加上2008年兩岸前景預期趨向開放，在熱錢進入的預期心理下，特別是台北市，應該處於高檔修正，較難有下修空間。
林倩預估，未來一至兩季，北市應屬於高檔盤旋，但許多餘屋大的區域，將因新成屋量能過大加上銀行貸款不易，會向下修正10%。她建議，趁買氣持續小回溫下，自備款比例高的買方客戶，不妨選在目前議價空間大時進場，將有機會撿到便宜。
遠雄建設董事長趙藤雄指出，最近10年來，國際油價已大漲將近500%，但台灣平均房價只漲30%，遠低於歐美國家動輒2至3倍的漲幅，房地產是最具抗通膨、抗跌的理財工具，預期台灣房價還有上漲空間。
趙藤雄說，未來兩岸關係勢必朝正面發展，加上台灣房市資金動態充沛，及民眾換屋需求強等有利因素支撐，未來台灣房價將有5%至10%的漲幅。
鄉林建設董事長賴正鎰表示，今年年初到現在，台灣房價上漲30%，房價漲幅過快使得市場買氣呈現觀望，值得注意的是雖然成交量下滑，但實際有效成交客戶卻因此提高。
賴正鎰指出，預期未來開放兩岸直航、觀光、開放中國大陸人民來台購置不動產以及購買台灣股票的可能情況下，未來台灣房市應樂觀看待。
整體而言，業者認為，房價正處於盤旋狀態，但明年台灣房地產投資仍有不少利多因素，包括台灣經濟將持續成長、土地供給有限，使得地價持續攀高、辦公大樓幾無新增大樓供給，以及政府持續作多房市下，2008年台灣房市仍具投資潛力。
資料來源 : 中央通訊社
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房貸放款轉趨謹慎 銀行依個案挑客戶(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之四)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之四（中央社記者田裕斌台十八日電）受美國次級房貸衝擊，引發台灣銀行業疑慮房市景氣是否將反轉，不但放款成數明顯降低，對於風險控管機制也轉趨嚴謹。雖然各大行庫明年仍預估房貸是消金放款主力產品，但可以確定的是，銀行業勢必依照個案評估核貸額度，對客戶不再「來者不拒」。
除對房地產景氣的疑慮，銀行主管說，雙卡風暴之後，各銀行衝刺房貸市場，放款金額快速上升，很多銀行已經屆臨銀行法的法定上限，在額度有限的情況下，只好降低成數來挑客戶。
主要民營行庫包括中信金控、國泰金控、富邦金控等對於房貸市場並不悲觀，認為未來雖然貸款條件漸趨嚴格，但房貸業務仍將持續成長，在信用卡業務還處於低潮之時，房貸還會是消金放款的主力產品，一般預估，明年房貸餘額將較今年成長一到兩成。
中信金個金執行長尚瑞強就表示，房屋市場短期要再大成長不易，銀行也都提高風險意識，像是降低成數、提高利率，中信銀經過前波授信調整後，已專挑好人、好物件承做，以降低風險。
國泰世華銀行更是把將客戶、房屋條件分級化公式化，依照房屋地點及客戶屬性各分為A、B、C、D四級，其中A、B級地點都在大台北地區，客戶分級方面，並非單純用行業別來分客戶，而是有多項綜合評比條件分析客戶的還款能力，若客戶屬A級，但房屋屬C級，客戶也無法貸到高成數的房貸。
其中，大台北地區仍是銀行最放心的區域，也是目前唯一有機會貸到八成屋款的區域，其餘地區最多只能貸到七成，中南部甚至降到六成。
富邦金就有八成房貸來自於北部地區，國泰世華銀也有85%房貸來自於新竹以北地區。銀行業者指出，房地產供給量多，但台灣經濟成長不明顯，民眾收入並未增加，償債能力有限，因此放款必須保守一點。
此外，房貸利差低，也是銀行業者必須對於風險斤斤計較的原因，雖然市面上房貸產品已沒有殺價競爭緊張態勢，但以目前利率水準而言，房貸的利差落於50到150個基點 (bp)之間，並非高獲利的產品，一旦產生損失，恐難輕易擺脫虧損壓力。
中信金總經理許建基表示，台灣雖然沒有美國次級房貸之名，但卻有「高風險房貸之實」，各行庫在2004年到2006年大量衝刺高成數房貸，實際上已累積相當部位的高風險房貸，由於對於房貸風險意識逐漸抬頭，銀行業對於房貸的謹慎態度，將是確保穩健獲利的重心。
資料來源 : 中央通訊社
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利率揚房價高 專家籲購屋自備款至少三成(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之三)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之三（中央社記者林憬屏台北十八日電）中央銀行九月底再升息，房貸利率再度走揚，年底還可能再升息，專家建議，由於房價逐步高檔，利率也上揚，購屋民眾應把握「三三三」原則，自備款至少三成、房貸不超過家庭收入三分之一，寬限期最好也不要超過三年，才能反映實際的支付能力。
　　房地產價格這幾年來上漲不少，央行也升息十三次，不但政策性優惠房貸利率上揚，銀行自有資金貸放的指數型房貸利率也上漲不少，比起低利時代，購屋風險相對增高。
　　淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，過去低利率環境，風險最不容易評估，隨著房價上漲，民眾購屋最好要掌握幾個大原則，要考量五年內是否可能搬家，因為買房子有裝潢、折舊、搬家等成本考量，也要注意未來二手市場。
　　莊孟翰認為，隨著新成屋逐漸釋出，房市供給大於需求，議價空間增加，想購屋的民眾切記要貨比十家，可以在租屋和購屋之間好好選擇，累積更多財力未來換屋。
　　他也進一步提出「三三三」原則，購屋前要思考三個原則，即自備款至少三成、房貸不超過家庭收入三分之一，寬限期最好也不要超過三年。
　　上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜也有同樣看法，她說，民眾購屋要考量家庭收入，如果房貸負擔超過三分之一以上，可考慮暫時租屋。
　　一旦已決定購屋，馬婉瑜說，由於房貸利息還可能緩升，購屋人要考量家庭負擔是否因貸款支出太過沉重，如果存款還不多，先找比較能夠負擔的房屋，其他作為生活支用或投資理財，儲備實力後等未來換屋。
　　擁有許多房貸戶的大型行庫主管也指出，購屋貸款自備款至少要準備三成，如果要使用銀行的寬限期，因為寬限期是前幾年只付利息不付本金，房貸壓力相對較輕，購屋民眾要考慮到寬限期之後的付款能力，畢竟現在房貸利率上揚，房貸壓力會比過去明顯。
　　莊孟翰也指出，央行升息是為對抗通貨膨脹，有投資人會出於抗通膨置產，其實目前房地產市場供給大於需求，如果是為抗通膨購屋其實大可不必，反而應該好好考量本身的財力與需求比較實際。
資料來源 : 中央通訊社
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央行可望再升息 房貸利率走揚 恐影響房市(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之二)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之二（中央社記者林憬屏台北十八日電）國際油價飆漲，原物料價格也不斷上揚，台灣面臨物價高漲壓力，各界預期中央銀行今年底還會再升息，減緩通貨膨脹，而利率一提高，房貸負擔增加，民眾購屋意願降低，可能會影響房地產景氣。
　　行政院主計處公布十月份消費者物價指數年增率高達5.34%，創13年新高。油價之前一度飆高到每桶97 美元，現在回跌，但也維持在每桶90美元高檔，另外，原物料價格仍高，學者專家推測十一月、十二月份物價年增率還會維持再高檔。
　　花旗銀行首席經濟學家鄭貞茂說，花旗預估今年台灣消費者物價指數 (CPI)年增率全年1.9%，明年上半年還會高達3%，明年一整年CPI年增率預估達2.5%，物價壓力高漲，央行年底會升息一碼（0.25個百分點）。
　　雖然房地產業者曾親自到央行拜訪，表達業者擔憂央行升息可能打壓房市景氣，但央行九月份還是維持升息半碼步調。央行總裁彭淮南甚至表明，央行多次升息，但調整幅度相當溫和，台灣房貸利率調漲的幅度也很溫和。這也透露央行為打擊通膨，還有升息空間。
　　淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，利率走高，房貸壓力增加，風險也會逐漸浮現，因為過去利率低，風險較不容易評估。
　　央行升息，也將帶動房貸利率上揚，台灣銀行、土地銀行等大型行庫，指數房貸利率幾乎都已調高到2.5%以上，銀行自有資金房貸，市面上也幾乎看不到第一段（前半年）房貸利率在2%以下的產品。
　　上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜觀察，房價高檔、利率走高，不但投資客陸續退場，也讓想要購屋的民眾心存觀望，銀行放款成本增加，從房貸賺取的利差壓縮，銀行業除緊縮房貸放款成數、授信趨於嚴格外，也把業務焦點轉移到投資理財方面。
　　馬婉瑜指出，銀行的指數房貸從兩、三年前的1.4%到1.5%左右，逐步調高到目前約2.5%附近水準，但銀行放款給貸款戶的利息調幅相對較小，已經壓縮銀行的獲利空間，自然對房貸審核更趨嚴格。
　　雖然央行多次升息，但建築與房貸餘額仍續創新高，根據中央銀行最新統計顯示，九月購置住宅貸款、房屋修繕貸款及建築貸款，再度創歷史新高，置住宅貸款餘額已達新台幣4兆6269億元，建築貸款高達9853餘億元。不過，成長幅度已逐漸走緩。
　　鄭貞茂認為，影響房市的因素很多，包括通膨與股市表現等，但升息一定會對房地產景氣有所影響，只是央行維持緩步升息的步調，應該不會有太大的衝擊。961118
資料來源 : 中央通訊社
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第2季房市景氣指標現警訊 買賣雙方應留意(台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之一)

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之一（中央社記者唐佩君台北十八日電）台灣房市景氣到底如何？內政部建築研究所給了一個清楚答案，由於供過於求、投資客減少，第2季房市景氣指標呈黃藍燈，代表台灣房市自2003年第3季開始復甦以來，出現明顯調整。官員建議，房市買賣雙方應提高警覺，審慎因應。
台灣民眾自有住宅率高達8成，擁有房子或是投資房地產是許多人目標或致富之道，房市景氣榮枯話題相當熱門，但誰說的才比較客觀呢？
如果聽太多建商或房仲業者看法，那麼，官方版的調查意見提供另一個思考角度。
據內政部建築研究所在最新公布「96年度第2季台灣房地產景氣動向季報」，今年第2季房地產景氣指標自代表穩定的綠燈下降至黃藍燈，是近6季以來首見，原因是供過求隱憂，投資客減少、銀行承貸意願下降，在信心鬆動情況下，房市景氣已出現調整力道。
建研所認為，很清楚的，房市景氣是下滑，政府調查就應該將訊息表達清楚，不必要刻意模糊下滑事實，這樣市場的調整才會健康。
政府敲了房市警鐘，是否代表房價要下滑？建研所整理市場及學者意見，認為有幾項重點值得觀察。
首先是這兩年不動產使用價值沒有上漲，但售價卻一直往上跳，這是個不合理現象。
近年國有土地標售熱絡且價格續創新高景象仍持續延燒，不論是北市精華地段土地或是郊區的淡海新市鎮均有不錯佳績傳出，但重點是建商土地取得成本上升後，未來房價能否繼續推升？這仍有相當大的疑慮。
其次，更值得關注現象是在中央銀行升息下、再加上近年房價漲幅偏高、房地產市場短期已達高點的心理影響，金融機構開始緊縮房貸，除降低房屋貸款放款成數、更嚴格審查貸款人資格外，對於套房產品授信也加以限制，這對房地產需求與市場將會造成負面影響。
此外，還有政策本身的影響，房地產市場經連續幾年景氣復甦後，近幾季已開始出現趨緩與盤整，但建商在今329檔期仍持續大量推案，供過於求疑慮漸浮現。
資料來源 : 中央通訊社
行政院經建會推動「鄉村型優質田園住宅發展計畫」，雖可使過剩農地開發變成有價值的土地，對已有供過於求疑慮的房地產市場，將產生不小的壓力。
事實上，在進行廠商對今年第4季市場房價調查時，有22.31%認為將上漲，不變者占33.08%，有44.62%廠商預測會下跌。
建研所認為，近期股票市場震盪大、物價上升、房價信心分數下降、再加上美國房地產市場明顯衰退與次級房貸風暴影響，國內金融機構恐將更緊縮房貸，都是對房市不利的消息。
建研所表示，整體而言，房地產市場自2003年第3季開始復甦以來，市場可能將開始出現較明顯的調整，建議市場相關參與者提高警覺，更審慎因應。
資料來源 : 中央通訊社
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買到理想家(二)

1.地點 : 不管你是否投資還是自住，地點還是最重要，不過地點是因人而異，畢竟鐘鼎山林各有所好，有的人選擇吵囂的市區，有些人熱愛寧靜的鄉下，但是不論那一種人，地點只能選擇是無法改變的，你周遭環境是否有特種行業、學校、公園、郵局、銀行、菜市場、大賣場、醫院、離你工作的地方有多近、方不方便上下班、是否有交通工具等，都是已經存在的條件，所以你只能擇善而居，並不能收購變更，營造出你要的居家環境，因此，我們覺得地點最重要，但是地點依你的需求而異，你有小朋友，所以你可能需要離學校近，離公園近，家有爸媽，習慣去傳統市場，你可能要選擇走路可以到菜市場的房子，你習慣開車外出，所以進出的巷道要方便，平常不打結，如果你是通勤族，那麼可能要算一下是坐公車、捷運、火車、計程車還是有轉搭的問題，交通費是否划得來，不過就一間房子來看，買賣時的價差5%是經常有的事(因屋齡、建商、地點、屋主的開價、經濟情況等)，如果再考量室內的規劃與裝修等因素，上述的問題應著重在便利性，至於經費，我建議不要太在意，因為可能兩間屋子的價值有50萬以上的差額，若以每天差50元的交通費，需要一萬個工作天才打平，相當四十年，因此兩害相權取其輕，但是除了有形的資產要考量外，無形的也很重要，當初我們住在台北新店(離娘家近)，老婆每天通車一小時以上去榮總，上班來回兩小時，雖說是為了回娘家近，但是一周回一次娘家跟一周上五次的班比，還是划不來，時間的浪費就不是金錢可以衡量的，另外也可以善用電子地圖資料及市政規劃資料，譬如說google map (http://maps.google.com.tw/) or google earth (http://earth.google.com/ ) ，可以讓你先看一下目前的地理位置(如果你到外地去，或是你對新的居家環境比較不熟悉，不是買在原地點或附近)，台灣的地圖也有可以使用urmap(http://www.urmap.com/ )或是台灣電子地圖服務網(http://www.map.com.tw/ )，另外有些地方政府也會宣示未來的市政規劃方向，雖然說我們都知道不一定準，也不一定什麼時候開始進行，但是總是一個參考的依據，在台中市市政府就有未來規劃的市政藍圖，至少可以看到捷運的走向及分佈還有生活圈的位置，這對於一個可能要住十年的房子有必要考量(當然你也要考慮是否能夠享受，還是像台北市當初建捷運系統時，未蒙其利先受其害，有的時候還要考慮，是否會像高雄市一樣建捷運系統頻頻崩塌，你的家最好有點小距離比較安全)，為了親自體驗生活，對喜歡的物件也要附近實際走一趟，像是台中市的家樂福旗艦店或是新開幕的costco， 假日的人潮真是夢魘，可以去看一下動線，也許還是可以選擇住附近，但是不必住在塞車的道路旁。
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房屋營業如變更為住家使用仍須申請方可變更改課

(中央社公關稿平台20071109 10:04:43彰化訊)彰化縣稅捐處表示：房屋稅稅率依房屋使用情形分為住家用、營業用與非住家非營業用三種，納稅義務人不論是自行設立營業商號或出租予第三人營業使用，在商號遷出時均須在期30日內向房屋所在稅捐分處申請改課，未能依限提出申請者按申請之月份適用變更後之稅率。
資料來源 : 中央通訊社
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文　　號： 財政部 94.10.28. 臺財稅字第０九四０四五七六五四０號函日　　期： 94/10/28本　　文： 　　從事網路拍賣貨物之營業人，以其原供住家用房屋作為營業登記之處所，而實際交易係在拍賣網站之交易平台完成者，仍准繼續按住家用稅率課徵房屋稅。其原經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅之用地，亦准繼續按自用住宅用地稅率課徵地價稅。（財政部 94.10.28. 臺財稅字第０九四０四五七六五四０號函）
文　　號： 財政部 92.02.20. 臺財稅字第０九二０四五一四八０號函日　　期： 92/02/20出　　處： 財政部公報41卷2052期2139頁
本　　文： 主旨：果菜、肉販、流動攤販等營業人，以其住家房屋作為營業登記之場所，而實際營業處所則在果菜市場、消費市場等並未使用該房屋，該房屋未供其他營業或非住家非營業用者，同意比照本部九十一年十二月十日臺財稅字第０九一０四五七四一五號令釋規定，按住家用稅率課徵房屋稅，請 查照。說明：復貴處九十二年一月二十七日東稅財字第０九二０００三二０九號函。（財政部 92.02.20. 臺財稅字第０九二０四五一四八０號函）
文　　號： 財政部90.06.06. 臺財稅字第０九００四五三０八六號函日　　期： 90/06/06出　　處： 財政部公報39卷1963期1761頁
本　　文： 房屋供儲蓄互助社使用，該儲蓄互助社如經查明係屬人民團體，其依儲蓄互助法從事非營業用之房屋，自可按非住家非營業用稅課徵房屋稅。（財政部90.06.06. 臺財稅字第０九００四五三０八六號函）
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法拍房屋 申報契稅有訣竅

中央社公關稿平台20071109 14:20:18彰化訊)彰化縣稅捐處表示：向法院標購房屋，買受人應於法院發給不動產權利移轉證書之日起30日內，向房屋所在之鄉鎮市公所申報契稅;拍賣之房屋，如拍定價格低於標準價格時，買受人可選擇按較低之拍定價格計課契稅，以節省稅負，又若拍定價格高於標準價格，除當事人自願以拍定價格繳納契稅外，仍可選擇按較低之標準價格課徵契稅。
　稅捐處籲請民眾對契稅如有任何疑問，歡迎向該處洽詢。稅捐處免費服務電話：總處0800-476969、員林分處0800-086969471、北斗分處0800-086969472
資料來源　：　中央通訊社
相關參考資料
文　　號： 財政部 93.10.21. 臺財稅字第０九三０四五四四四二號令日　　期： 93/10/21要　　旨： 房屋於申報契稅後經法院拍賣造成之契稅滯欠案件准逕行註銷該申報
本　　文： 一、房屋移轉，於申報契稅後經法院拍賣，拍定人並領得權利移轉證書，致原申報人已無法取得房屋所有權，所造成之契稅滯欠案件，准由稽徵機關逕行註銷申報案及其查定稅額。二、本部九十年三月十三日臺財稅字第０九００四五一二六八號函，自即日起停止適用。（財政部 93.10.21.臺財稅字第０九三０四五四四四二號令）
文　　號： 財政部84.11.30. 臺財稅字第八四一六六一０七九號函日　　期： 84/11/30要　　旨： 所標購之法院拍賣房屋，既經查明係於拍賣時已因被第三人占用而無法辦理點交，嗣經地政機關依據法院通知已為回復原狀之登記，其原已繳納之契稅參照本部八十一年六月二日臺財稅第八一一六六六六三七號函釋應准予退還
出　　處： 財政部公報第三三卷第一六七五期36297頁
本　　文： 主旨：劉櫻櫻君所標購之法院拍賣房屋，既經查明係於拍賣時已因被第三人占用而無法辦理點交，嗣經地政機關依據法院通知已為回復原狀之登記，其原已繳納之契稅參照本部八十一年六月二日臺財稅第八一一六六六六三七號函釋應准予退還，請查照。說明：復貴局八十四年十月三十日84北市財二字第三七三三二號函。（財政部84.11.30. 臺財稅字第八四一六六一０七九號函）
文　　號： 財政部88.12.14. 臺財稅字第０八八０四五０九八七號函日　　期： 88/12/14要　　旨： 核釋吳亮德君向法院標購拍賣之未建造完成建築物，契稅申報起算日及核課價格疑義
出　　處： 財政部公報37卷1886期45992頁
本　　文： 主旨：有關吳亮德君向法院標購拍賣之未建造完成建築物，契稅申報起算日及核課價格一案，復請 查照。說明：一、復 貴處八十八年十一月十五日（八八）南市稅財字第一四三００九號函。二、依八十八年七月十五日公布修正之契稅條例第十二條第二項及第十六條第五項規定，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅，以主管建築機關核發使用執照之日起滿三十日為契稅申報起算日。又同條例第十四條第四款規定，建築物於建造完成前，變更起造人名義者，免徵契稅。但依第十二條第二項規定應申報納稅者，不適用之；復依同條第五款規定，建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者，免徵契稅。三、本案吳亮德君於八十八年九月七日向法院標購拍賣之未建造完成建築物，法院於八十八年九月十四日發給不動產權利移轉證書，如僅係標購該未完工程建築物之已完成部分，再由吳君繼續出資興建，並以吳君為起造人名義取得使用執照者，依上開條例第十四條第五款規定，應免徵契稅。如係標購整戶房屋（例如：預售屋），於承買後繼續繳納未完工程房屋款與建造商，並以吳君名義取得使用執照，應依上開條例第十二條第二項及第十六條第五項規定，以核發使用執照之日起滿三十日為契稅申報起算日，並應依同條例第十三條規定，申報契價如未達申報時之評定標準價格，按評定標準價格核課契稅。（財政部88.12.14. 臺財稅字第０八八０四五０九八七號函）
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房屋拆除請於30日內向稅捐處申報免徵房屋稅

房屋拆除請於30日內向稅捐處申報免徵房屋稅
(中央社公關稿平台20071102 11:36:03彰化訊)彰化縣稅捐稽徵處表示：常有民眾因申請各項福利補助，須備財產證明，而申請全國財產稅總歸戶財產查詢清單時發現，已經拆除的房屋資料仍記載於該清單中，雖然民眾於發現後馬上向稅捐處申報註銷稅籍，稅捐處派員查證屬實，但因無法提示房屋實際拆除日期之證明文件，只能自申請當月起註銷房屋稅籍，可能因此而影響納稅人之權益。
房屋拆除改建應於30日內向稅捐處申報註銷稅籍，經派員查證屬實後，在未重建完成前，可准自申報當月份起免徵房屋稅。如納稅人逾期申報，除非日後能提示房屋實際拆除日期之證明文件，例如檢附縣政府核發之拆除執照或彰化地政事務所建築改良物勘查結果通知書，則仍可依據所載拆除日期准予溯及至實際拆除月份起註銷房屋稅籍，否則只能自申請當月起註銷房屋稅籍。因此鄭重呼籲納稅人，切實申報，以維稅籍完整，保障個人權益。
資料來源：　中央通訊社
參考資料文　　號： 高雄市稅捐稽徵處79.9.18.高市稽財字第０四一六六八號函日　　期： 79/09/18要　　旨： 房屋拆除未申報仍溯及至拆除月份起註銷房屋稅籍
出　　處： 房屋稅法令彙編81年版第25頁、29頁
本　　文： 主旨：房屋拆除未申報，致房屋稅繼續查定開徵，積欠之房屋稅可否免徵乙案，復如說明。說明：二本案納稅義務人馬××先生原所有座落××號房屋既已拆除，請查明其房屋拆除日期，並自拆除當月份起註銷房屋稅籍，免徵房屋稅。
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91年至93年內政部發布不動產消費糾紛統計件數

內政部統計91年至93年，全台房地產消費糾紛案件件數共計1,303件，這類購屋消費糾紛有逐年提高的趨勢，包括不動產仲介業推出之新成屋、中古屋之仲介糾紛，及建商推案之預售屋、新成屋買賣糾紛其中房地產消費糾紛發生率最高的區域，以中、北部地區推案量較大的區域最為明顯，如桃園縣的房地產消費糾紛案件91年至93年即達408件，成為全台發生房地產消費糾紛最高地區，其次為新竹縣的166件與台北市的160件。（如附表）再按照房地產糾紛產生原因歸類，「定金」返還、契約審閱權與業者隱瞞重要資訊，為最主要糾紛產生原因；其次為仲介「斡旋金」返還、廣告不實、施工瑕疵等原因。另仲介公司欺罔行為、服務報酬爭議、工程結構及公共安全問題、坪數不足、產權不清楚等爭議案件也有增高的現象。內政部提醒民眾，為避免消費糾紛，購屋支付「定金」及「斡旋金」時，應該深思熟慮。尤其應該知道行政院公平交易委員會90年5月10日第496次委員會議通過（公壹字第01524號令發布）公平交易法對房屋仲介業之規範說明；房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第24條規定。另於簽約時仍應注意契約內容與簽約陷阱，及與內政部訂頒之不動產交易定型化契約書範本及定型化契約應記載及不得記載事項有何不同（有需求者，得向內政部地政司索取或至內政部地政司網站下載，網址：http://www.land.moi.gov.tw），以維自身購屋權益。內政部表示，在不動產消費爭議一旦發生，消費者為爭取自己應有的權利，自得依民法循訴訟程序解決或依公平交易法、不動產經紀業管理條例等相關規定向房屋所在地主管機關檢舉其不法行為，或依據消費者保護法之規定提出申訴、調解、消費訴訟：第一次申訴可向企業經營者、消費者保護團體、或直轄市、縣（市）政府之消費者服務中心或其分中心申訴。企業經營者應於接獲消費者申訴之日起算，15日內妥適處理之。消費者於第一次申訴未獲妥適處理，得向直轄市或縣（市）政府消費者保護官進行第二次申訴。消費者於第一次或第二次申訴中，與企業經營者達成協議者，該消費爭議即為解決。惟是項協議性質上係消費者與企業經營者之私法上契約，並不當然得據為強制執行，故若有任何一方不履行時，他方仍應依調解或訴訟方式強制之。消費者若進行第二次申訴而仍未獲妥適處理者，亦得依其自由決定，選擇向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解或逕行向法院提起訴訟。
附表91年至93年各縣市房地產消費糾紛件數統計表縣市別 糾紛件數 前5名縣市 縣市別 糾紛件數 前5名縣市台北市 160 3 高雄縣 0高雄市 38 屏東縣 37宜蘭縣 16 花蓮縣 39台北縣 12 台東縣 10桃園縣 408 1 澎湖縣 4新竹縣 166 2 基隆市 1苗栗縣 30 新竹市 80 5台中縣 59 台中市 46彰化縣 13 嘉義市 31南投縣 10 台南市 87 4雲林縣 16 金門縣 0嘉義縣 14 連江縣 0台南縣 26合計1,303資料來源：各縣市提供　內政部地政司彙整
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九十五年度上半年房地產消費糾紛 房屋漏水仍列第一

據內政部地政司統計，上半年度房地產消費糾紛共計596件，其中以房屋漏水問題佔一成二最為嚴重，其他包含契約審閱權、隱瞞重要資訊、定金返還、施工瑕疵等糾紛亦名列其中,而桃園縣、台北市、台中市分別為糾紛最多的地區。如何在購屋前、購屋後掌握要訣以保障自身權益？消費者應慎選仲介服務並詳讀買賣契約之條款以減少消費糾紛發生的可能性。
由於台灣的氣候多雨潮溼、地震多，建築物漏水的問題始終存在，只是視建築物興建品質而有其程度與輕重的不同，因此房屋漏水成為交易糾紛的最大宗。中信房屋法務資深專員鍾運凱建議盡量在簽訂買賣簽約前確認屋況，以下看屋重點可供消費者做為參考：
（一） 雨天或雨季後看屋：連續雨天後如果發現有不平整的隆起、水漬、發泡、甚至油漆剝落的狀況，起因多半都是漏水造成的。
（二） 若是必須晴天看屋，必須注意：1. 外牆是發霉或是變黑：這表示可能因溼氣或管線漏水已產生結構上的壁癌。2. 察看牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋的地方有無水漬等異樣。3. 外牆、頂樓已有塗有防水漆：這是曾經發生渗漏水事實的依據，處理得宜時是可以解決漏水問題，不過卻是購屋人可加以留意之處。4. 衛浴及管線經過的牆面是否乾燥。5. 留意新粉刷及掩飾部位：由於重新粉刷或是利用裝潢、飾品掩蓋都是常用的方式，因此可藉此留意、詢問確認清楚。
若簽約前已發現滲漏水問題，別忘了在買賣契約中明訂修繕責任，即使是所謂的『現況交屋』，賣方仍須負擔瑕疵擔保責任。例如註明未完成修繕買方得解除契約，或者協議減少價金後由買方自行處理。假如簽約後才發現屋況漏水，也可要求賣方立即修繕，賣方不處理，買方得拒絕辦理交屋，如果因此遲延約定交屋日期，賣方須負擔遲延責任。中信房屋法務鍾運凱表示，依民法第三百五十四條第一項規定「物之瑕疵擔保責任」，常見買賣契約中註明「現況交屋」，乃指買賣契約成立時的屋況，如果現況即存在瑕疵只是買方尚未發現，賣方於仍應於事後發現時負擔瑕疵擔保責任，不能以「現況交屋」為由拒絕。相對的，如果買方同意交屋後一切瑕疵都自行處理，應該在買賣契約中約定「賣方不負瑕疵擔保責任」較為妥當。同時消費者也要注意民法第三百六十五條規定，解除契約或請求減少價金的權利，在買方超過六個月內不行使或自產權點交起算五年後將自動消滅。
另外，多數大型品牌房屋仲介業者都針對一定屋齡（如中信房屋以簽約為時間點回推建築屋齡在15年之內）的建物提供“漏水保固”服務。漏水保固制度的精神在於「降低賣方風險」與「保障買方權益」，一般而言自房地產權完成移轉登記並點交(交屋日)起的六個月內，在標的符合保固條件的情形下，都會提供買方保固服務。鍾運凱也提醒消費者，家具、裝潢、違建、結構性導致等因素造成的漏水，是不在保固範圍內的，且依契約內容，是提供「修復」而非「改善」，也就是說讓建築物的滲漏水現象停止，但非保障其未來不會再發生。但善加利用漏水保固制度也是保障自身權益的方法，當事後發生漏水問題時才有訴求對象，並降低整修的煩惱。

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