容積獎勵 房地產業拍手叫好

〔記者林美芬、王亮勻、林毅璋／台北報導〕針對內政部策略性再開發地區容積獎勵，房地產業者均表樂觀其成，對整體房市將有一定的激勵作用。
解決大台北無地可建問題
中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長王光祥認為，放寬容積對大台北地區目前土地供不應求的狀況，絕對有正面的幫助。尤其這次法令針對高速鐵路、鐵路、捷運場站400公尺範圍內放寬容積，對捷運網絡密集的大台北地區勢必能增加更多的容積獎勵。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，政院推出的更新容積獎勵升級版，將獎勵容積上限大幅提高，尤其符合策略性再開發地區的舊社區，都更的腳步可望加速。以住四土地來說，法定容積率為300%，在原定都更辦法下，容積上限將提高到450%，若依研擬中的新規定，則容積上限將提高到600%。依照市場經驗，一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限，則可興建接近十坪的樓地板面積，潛在的開發利益著實令人心動。
王光祥指出，容積放寬對都市更新也有正面幫助，不僅能改善舊有的城市風貌，對民眾的居住品質也能有效提升，容積增加也能使住戶的生活空間更為寬敞，對整體房市都有正面助益。
住商不動產企劃研究室認為，都市更新影響較大的區域應為台北縣市，尤其台北市「無地可建」的問題最為嚴重，目前台北市30年以上符合更新門檻的公寓相當多，但仍會以目前房價較高、生活機能較為完整的區域為首選，例如中正、中山、松山、大安等區；台北縣較受到青睞的區域也是目前捷運通過，且房價表現較佳的板橋、新店一帶。
元利建設總經理蔡建生指出，過去曾經獲得50%容積獎勵的個案，近一、二年已經全部沒有了，了不起拿到10%至20%，合法房子更新根本沒有獎勵；且都更審議時程冗長以求達到照顧每位住戶，增加諸多的風險及資金成本。
蔡建生以元利手中都更案強調，獲得最好容積獎勵的是內湖榮耀世紀，達到50%，當時是採取積分制，且原住戶大多是佔住戶，也就是違建戶，建設公司努力的爭取住戶的認同，並予安置，積分頗高；但最近在南港R14也有1,670坪，因為是合法住宅，已經沒有積分，使得建設公司努力在量體、時程、開放空間、道路等多加爭取分數。但以最近市場所有取得建照的案例，都只有10%至20%容積獎勵，能夠拿到20%，已經可以開慶祝大會了。
蔡建生認為，都更確實是都市競爭力再造的最好手段，建設公司在土地原料缺乏下，也很願意以都市更新來取得土地，進行加工；但最近都更案，即使容積獎勵同樣維持在50%的上限，在事實上因為取得獎勵的項目增多且控管嚴格，最後只有10%多的容積獎勵，根本無法讓地主們滿意，最後卡在那裡，就進行不下去了。
整合審議時程太過冗長
還有都更整合及審議時程很長，蔡建生舉例，元利在台北市金山南路與和平東路口一塊都更土地，到元利接手取得建照已經是第11年，歷經三個建設公司，全部倒閉之後，再接到元利手上，事後又有冗長的審查時間。雖可理解及諒解都更委員們對每個人權益照顧周全的心意及作法，但也使得風險增加、資金成本增加、變數增加，要獲利的風險因而增加。
蔡建生說，建設公司還是很願意以都市手段來取得土地，主要是都更的權利變換等，還是比合建有彈性，也增加彼此談判合作成功的空間。
政府再增容積獎勵，固然是很好，但相對的，住戶的期待值增加、政府土地評定價格也提高，建商能否從中有更多利潤，有待觀察，但在土地資源稀少下，還是好事一件。
資料來源 : 自由時報
完整的法律條文資料查詢諮詢服務 植根法律網www.rootlaw.com.tw
房屋買賣物件免費刊登出租法拍屋查詢請到 好宅網 www.home7-11.com.tw

公告現值低 贈子女豪宅節稅

一棟一、二億的豪宅賣得快，其中竟然也和節稅有關。主要因為政府公布的土地公告現值低於市場行情太多，導致富人租稅規劃，爭相買豪宅、金店面贈送子女以節省贈與稅，有推波助瀾效果。
　會計師表示，在遺產及贈與稅法第五條中，對贈與不動產、以自有資金無償為他人置產，課徵贈與稅，而不動產中的土地是以公告現值計算，房屋以房屋評定價值計算，所以買豪宅送子女是很好的節稅手法。
　課稅以公告現值為基礎
　這幾年台北市、台北縣捷運沿線的房子漲翻天，台中市、高雄市等都會菁華區的漲幅也很可觀，但是反觀各縣市土地的公告現值、公告地價都遠遠落後市場行情，導致以公告地價為課稅基礎的稅負，都跟著降低，除了土增稅、地價稅可以減輕很多之外，有富人稅之稱的遺產稅及贈與稅，節稅價值相當高。
　台灣豪宅賣得好，讓很多買不起的人強烈感受到Ｍ型社會來臨，錢從那裡來？會計師表示，很多經營成功的台商到香港掛牌上市，依香港證交所規定，初次上市的公司要分散二五％的股權，大股東被迫賣出持股，例如有台商大股東每賣出一％的股權就有五百萬美金入袋，賣二五％就得到一億二五○○萬美金，約為四○億台幣。
　台商回流，須消化大把現金
　手上有大把現金之後必須消化，算算還是喜歡台灣故鄉，於是回頭買台灣房地產，一方面投資，一方面贈與給小孩，減輕未來的遺產稅。
　例如市面上一坪一百萬元的豪宅買一百坪要一億元，如果父母直接贈與一億元的現金，贈與稅率要適用最高的五○％，贈與稅約為四千一百萬元，但是如果贈送房地產，稅負就省很多。
　安永會計師呂旭明表示，第一種方式是直接用以小孩的名義買豪宅、金店面，為其支付現金，因為土地的公告現值加房屋評定價值大約只有二千萬元，頂多三千萬元，國稅局課贈與稅就以三千萬元計算，贈與稅率降到三四％，稅負只剩下七百多萬元，共節省贈與稅三千三百多萬元，二者稅負差很多。
　第二種方式，是先用父母名義買下來，再分三次贈與給小孩，每一次夫妻各移轉五百萬元，二人合計贈與一千萬元，則全部三次移轉共計只要繳贈與稅一八一萬元，可以節稅三千八百多萬元，更省稅。
　又例如，最近台北市台大公館附近捷運出口的舊大樓一樓店面，只有小小的十八坪，竟然成交一億元，因為是大樓，土地持分不到三坪，每坪的公告現值三百萬元，三坪約九百萬元，加上房屋評定價值一百萬元，合計一千萬元。
　勤業眾信副總經理胡榮一表示，夫妻二人買下來之後，再過戶送給小孩，平均每人各贈送五百萬元，一人的贈與稅只要繳區區的三○萬元，二人合計六○萬元就搞定，比贈與現金一億元給小孩的稅負四一○○萬元省太多了，超級划算。
　而且受贈人可以收租金。該店面又分割為三個營業店面出租，假設一個店面月租十五萬元，三個店面租金四十五萬元，則小孩一年就可坐收五四○萬元的收入，且可以分散父母的高所得，降低父母的所得稅，可謂一舉數得。
資料來源 : 時報資訊
完整的法律條文資料查詢諮詢服務 植根法律網www.rootlaw.com.tw
房屋買賣物件免費刊登出租法拍屋查詢請到 好宅網 www.home7-11.com.tw

分批過戶陳致中？ 扁家省42萬贈與稅

總統公子陳致中最近打算要賣掉民生寓所到高雄置產，不過，現在卻傳出，目前市價高達6000萬的民生寓所，原來當初是以陳水扁總統岳母吳王霞的名字買下，再分3年逐步過戶給陳致中，如此一來，替陳總統省下了42萬的贈與稅。
阿扁總統的民生寓所從陳幸妤搬出後，就一直傳出要出售的消息，據了解，民生官邸的產權，早在1991年間就已經過戶到陳致中名下，隨著陳水扁總統即將卸任，陳家打算賣掉民生寓所，另外在高雄購屋置產。
扁家巧妙避稅民生寓所免稅過戶，目前市場傳出，1995年陳家以陳水扁丈母娘吳王霞的名義買下民生官邸旁的房子，總共兩戶打成一間，在3年間逐步過戶給陳致中，讓陳水扁總統因此避稅42萬元。
因為以1997年公告市值算，民生官邸約350萬元，依照贈與稅法300萬元以上450萬元以下，需要課徵12%的贈與稅350萬元的12%是42萬元。
現在民生東路一帶的房屋行情，每坪大約70萬元，民生官邸目前市值大約6160萬元，陳致中一旦順利出售，馬上6000多萬元進帳，10年下來，民生寓所至少讓陳家獲利2640萬元，即使陳總統唸法律出身，看來不只避稅有一套，也很會投資房市。
資料來源 : 東森新聞
完整的法律條文資料查詢諮詢服務 植根法律網 www.rootlaw.com.tw
房屋買賣物件免費刊登出租法拍屋查詢請到 好宅網 www.home7-11.com.tw

防購屋糾紛 要求履約保證

房巿不景氣，不論成屋或是預售巿場皆傳出不少交易糾紛，包括預售屋出現房子尚未點交，銀行已撥款給建商的問題，而成屋巿場更傳出，不肖房仲業者違法吸金、捲走購屋人購屋價款潛逃事件。
　受到近兩年建材價格大幅上漲、包工難找等影響，最近房屋市場陸續發生部份建案交屋延遲現象，群義房屋指出，購屋人因建商與金融行庫原先洽談房貸合作專案，即將到期並限期執行，以及行庫緊縮房貸、調高房貸利率，傳出未與客戶點交房屋、銀行逕自撥款給建商的情形。
　另有房仲業者透露，許多地方房仲公司常與投資客合作，集資投資個案，不過，在房巿不景氣下，近來出現業者集資後，捲款潛逃案例。還有業者因交易量萎縮，經營不下去，拿走購屋人斡旋金或價款，惡性倒閉，避不見面，全台這類案件多達十餘起。
　對於一些購買預售屋的自住型購屋人，群義房屋北區事業處總經理潘家成提醒要審視原有買賣合約對交屋完工的日期規定，在與銀行對保核貸文件中要注意不輕易在有空白金額契約簽字，且要注意文件上的核貸金額及核撥授權規定，以免事後發生增貸，但房屋尚未點交、交屋銀行逕自撥款建商扣款情形。
　若因銀行作業有疏失，購屋人可去函要求銀行更正行為。若是購買成屋的首購族，則需注意銀行房貸的核貸成數，並檢視自己的還款能力。
　永慶房仲網總經理廖本勝指出，購屋人要避免不肖房仲業者捲款潛逃，最好在購屋時，要求履約保證，將錢撥到銀行，由銀行代管，才能避免陷入房子沒買到，購屋資金不翼而飛的慘況。
資料來源 : 時報資訊
完整的法律條文資料查詢諮詢服務 植根法律網www.rootlaw.com.tw
房屋買賣物件免費刊登出租法拍屋查詢請到 好宅網 www.home7-11.com.tw

房屋遭焚燬拆除 30日內應辦理註銷稅籍

（中央社記者邱俊欽桃園縣七日電）民眾的房屋若不幸因祝融焚燬，或是坍塌或拆除至不堪居住程度，在未重建完成期間內，可停止課徵房屋稅。並且在三十日內務必向當地稅捐稽徵機關辦理註銷房屋稅籍。
稅捐稽徵處日前接獲民眾來電反應新建房屋已落成，但舊有拆除房屋卻仍在課稅的情形。經查明後發現住戶並未辦理註銷前房屋稅籍。
稅捐稽徵處指出，對於民眾遭逢重大災害致房屋焚燬、坍塌案件，經由新聞報導即派員勘查主動辦理減免房屋稅外，至於拆除改建房屋，稅捐處無法即時得到訊息，該處特別提醒民眾，房屋如已全部拆除新建，仍應辦理申報，經稅捐處查證實勘後，在未重建完成期間內，可停止課徵房屋稅。
另外部分拆除因面積減少也可重新核算課稅面積，以免多繳稅款，影響權益甚大。因此稅捐處特別提醒，為維護自身權益，不要忘了房屋拆除完成之日起三十日內務必向當地稅捐稽徵機關辦理註銷房屋稅籍。961107
資料來源 : 中央通訊社
完整的法律條文資料查詢諮詢服務 植根法律網 www.rootlaw.com.tw
房屋買賣物件免費刊登出租法拍屋查詢請到 好宅網 www.home7-11.com.tw

不想買凶宅 向鄰居打聽「最有用」

民眾在買房子的時候，多半會先詢問屋主，房子有沒有發生過命案，但要是遇上屋主惡意欺瞞，究竟要怎麼辦？我們請教經手房屋經驗豐富的仲介業者，告訴我們買屋祕訣，就是多打聽、多問，私下拜會鄰居打聽最有效。
兇案現場員警進進出出，不知情買到所謂凶宅的民眾，難免心裡毛毛的；不過買房子是人生大事，不想買到凶宅，又怕被屋主惡意欺瞞，到底要怎麼辦？仲介業者徐佳馨：「詢問警員的部份的話，我們會比較擔心說，一般的民眾可能問的話，警方他基於一些考量，他可能不會直接跟一般的民眾講。」
詢問常常是第一線到兇案現場，處理的派出所員警和里長當然是好方法，不過若遇上對方以保護當事人隱私為由，那麼你可能還需要其他的管道。徐佳馨：「以這個(台灣凶宅網)網站來說的話，它的資訊還算是相當有限，它有，但可能就是它的資訊的話，不是那麼的周全，但它確實也具有某種程度的參考價值。」
有熱心網友成立「台灣凶宅網」，資料庫也是相當有規模，不過多數凶宅只列地段，沒有詳細地址，而且最近幾起意外案件，似乎也還沒來得及更新；不過不要灰心，不想買凶宅，你還有人可以打聽。徐佳馨：「其實真的就是問鄰居啦，對，因為鄰居他們多多少少都會了解這樣的狀況，而且其實你詢問鄰居的話，一方面還沒搬進去，或是還沒購屋之前，就可以先了解鄰居的個性，培養一定的感情跟默契。」
除了上網查，就是多探詢，不過最有保障的，恐怕還是先和屋主訂定契約，詳列若屋主惡意欺瞞房屋是凶宅時的處理方式，如果證實受騙，也才能和屋主解約，維護自己的權益。
資料來源 : TVBS
完整的法律條文資料查詢諮詢服務 植根法律網 www.rootlaw.com.tw
房屋買賣物件免費刊登出租法拍屋查詢請到 好宅網 www.home7-11.com.tw

租屋詐騙！給房東與房客的叮嚀

台中又傳出假租屋真詐財的案件，歹徒利用網路之便利性，以低價租屋訊息為誘餌，使得無辜的承租房客蒙受其害。受害者共計有七位，而其中一名大學生被騙金額居然接近十萬元，警方同時懷疑被逮嫌犯除騙財外，也疑有利用女房客看屋時劫色之企圖。中信房屋資深法務專員鍾運凱提醒，在租賃的交易過程中本來就存在著許多的風險與常識，並針對出租、承租兩種客層彙整出不肖歹徒常用的詐騙手法，以便消費大眾多加防範：
假冒屋主篇【房客被騙了】一、歹徒假冒屋主於報紙上刊登租屋廣告，以遠低於市價之租金誘使被害人在尚未入屋觀看前即同意租賃，並收取相當之訂金或租押金。二、歹徒冒用他人身分從事房地產相關行業﹝仲介、建設公司﹞，利用職務之便將公司銷售物件之鑰匙加以複製據為己所用，旋即離職；並在報章及網站上發布訊息，以假出租房屋真詐財之方式甚至一屋多租，騙取民眾財物。
假冒房客篇【房東倒大霉】一、歹徒先假冒房客租屋，取得房屋鑰匙後，登廣告售屋，再偽造屋主身分証，騙取買方的定金或購屋款。二、歹徒利用屋主出租房屋卻沒有遷走戶籍的疏漏，偽造屋主簽發的本票向法院聲請本票裁定、取得債權憑證，法院依戶籍地址通知屋主時，通知書卻遭租屋者攔截，房屋因此遭法院拍賣，租屋者不見人影後，被害屋主求償無門。中信房屋鍾運凱表示，詐騙手法千奇百怪、推陳出新，歹徒常掌握人性之弱點與取巧之陋習加以利用。由於房地產無論是買賣或為租賃，其金額皆比其它產品來的高，所以在租賃過程的前、中、後期，都要多方小心查證，以免陷入歹徒所設的陷阱之中，建議民眾租屋時最好應洽詢信譽良好之仲介公司可以減少個人處理風險，同時避免在出租或出售房屋中對業務人員個人單獨交付相關金額，應在其所屬公司或店裡辦理簽約及交付款項，以免受騙。
資料來源 : 奇摩新聞
更多的文章在 植根法律網 www.rootlaw.com.tw
推荐管理房屋的好網站 好宅網 www.home7-11.com.tw