新光人壽最近出清資產動作頻頻，而且賣樓技巧高超，才剛出脫的中山大樓，雖然表面上是兆豐銀行替不動產信託基金「新光1號」買下理想標地，實際上，新壽卻是佔有2成股份，依舊是最大贏家，更有房仲業者認為，新壽這段時間利用中山大樓吵熱A11，讓原本底標價才100億的新光三越A11館，現在居然傳出喊價到127億。
市場喊價，喊到127億的新光三越A11館，即將在4月3日標售，位在信義計畫的精華地段，A11的得標者每年就能坐享租金4億元；不只有口袋深的壽險業，想要搶下這隻金雞母，就連大陸食品龍頭，頂新集團的魏家，也打算跟著砸百億競標。
消息傳出，味全股價才短短7分鐘就漲停鎖死。房仲業者劉天仁：「(新壽)一定會用同樣的手法來做，一則確保自己的收益率，一則來護盤(透過第三者)，那麼其他的壽險公司，看到它(A11)的高收益率，如果要買到的話，必須要超額加碼。」
新壽的賣樓技巧令人玩味，就連中山大樓也巧妙地不著痕跡，雖說是兆豐銀行幫不動產證券基金，新光1號買下理想標地，可是仔細瞧瞧，新光1號的受益人分配，其中新壽就佔了2成，民國94年，新壽用28億買進中山大樓，98年再用38.02億賣出，來回差了約10億，平均分給投資人，新壽還是最大受益者，難怪被質疑賣樓只是左手換右手。
劉天仁：「我也認為是這樣的(左手賣右手)，但是它是合法的，所以這樣的話，它收益率(保有)高收益率的不動產，仍舊繼續為它新壽來創造收益。」
表面上賣掉中山大樓，實際上，新壽還是佔有大部分，每年4.4%的毛報酬率，不管新壽怎麼賣看起來都划算。
來源:TVBS新聞 家的大小事，交給好宅網
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2009年3月31日 星期二
基隆河整治見成效 基隆汐止不淹水房價漲
綠色大地生生不息系列5─整治成效篇(中央社記者卞金峰基隆市31日電)水是人類不可或缺重要資源，但基隆河截彎取直造成基隆河中、上游嚴重淹水，幸經花費700多億元推動基隆河整體治理計畫，透過員山子分洪道，徹底解決淹水問題，房價也上漲。
過去8、9年，淹水一直是基隆河上游一帶，包括北縣瑞芳、汐止、基隆市區及暖暖等處，揮之不去的夢魘，甚至造成汐止民眾1樓都不擺放傢俱奇景；充分說明基隆河上游民眾的無奈。
每當颱風來襲，民眾要保護身家財產，都要與時間賽跑，但洪水來襲速度之快讓人無法想像，多次重大颱風的結果，讓汐止、暖暖等地居民心驚膽顫，由於颱風侵襲，這裡就變成水鄉澤國，不要說財產不保，很多人連性命都保不住！
要解決水患，當然是要從根源的基隆河著手。基隆河初期治理計畫，以10年重現期為為治理目標開始執行，總計畫經費新台幣122億元。
期間象神和納莉風災，促使2002年5月起實施規模更大的「基隆河整體治理計畫」，總經費742億元，前期特別預算316億多元，前期計畫首度融入流域綜合治水觀念，包括員山子分洪工程，11個區段堤防工程，支流排水改善，抽水站工程，橋梁改善，集水區坡地保育及滯洪區等措施。
隨後，91年及92年，內湖污水處理廠及汐止抽水站及相關截流站納入系統營運，而相關基隆河沿岸支流也陸續進行整治。93年海馬颱風來襲，雖然基隆河水流暴漲，部分地區淹水嚴重，但因尚未完工的員山子分洪道搶先啟用，而讓汐止淹水並不嚴重。
當時每逢颱風，北台灣的汐止、瑞芳及基隆一定淹水，為徹底解決基隆河沿岸廣大居民水患問題，行政院編列特別預算316億元推動「基隆河整體治理計畫（前期計畫）」，以流域治理、上游分洪及下流束洪、疏洪；區段優先同步執行，並融合安全、生態、景觀等措施，達到防禦重現期距200年的洪峰流量保護標準。
這項工程是由上游瑞芳鎮瑞柑新村旁施設進水分洪結構、開鑿12公尺淨直徑，長度2483.5公尺分洪隧道及出口放流結構，完成後於200年頻率洪水1620CMS來臨的時候，可將分洪道上游百分之81洪水量1310CMS直接排放入東海，餘河川基流量310CMS，平均可降低中下游洪水位1.5公尺，發揮顯著分洪減災功效。
早期的基隆河河道又深又廣，是汐止對外運輸的重要交通要道，但2001年超級怪颱納莉重創汐止，造成嚴重災害，淹水的高度再創新高，淹水的面積則接近250公頃。
地方耆老指出，基隆河主要河道遭到佔用外，汐止其他的多條支流河川，也遭到濫墾濫建的命運，鬆動的沙土變成河川殺手，大量衝到基隆河，使得基隆河快速淤積，加速淹水的危機，加上基隆河截彎取直，河水沒去處，只好往上流造成水位上升使得汐止基隆等處淹水成為必然的事。
攸關大台北地區數百萬民眾身家性命的基隆河整體治理工程，也逐漸顯現功效。90年象神及91年納莉等颱風造成大台北地區淹水面積分別為699公頃及4710公頃，93年員山子分洪雖未完工，但率先啟用3次分洪，有效排放總量合計約5409萬噸洪水，讓當年的911水災、納坦颱風淹水面積更從54公頃降至25公頃。
近年來經過整治，基隆河沿岸不但出現美麗河岸景觀，瑞芳、汐止及基隆暖暖一帶，也不再出現淹水情形，當初一樓空空蕩蕩景象，也已不復見，最明顯的房價也從每坪數萬元乏人問津，到現在飆漲，足見水患防治之功。980331
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過去8、9年，淹水一直是基隆河上游一帶，包括北縣瑞芳、汐止、基隆市區及暖暖等處，揮之不去的夢魘，甚至造成汐止民眾1樓都不擺放傢俱奇景；充分說明基隆河上游民眾的無奈。
每當颱風來襲，民眾要保護身家財產，都要與時間賽跑，但洪水來襲速度之快讓人無法想像，多次重大颱風的結果，讓汐止、暖暖等地居民心驚膽顫，由於颱風侵襲，這裡就變成水鄉澤國，不要說財產不保，很多人連性命都保不住！
要解決水患，當然是要從根源的基隆河著手。基隆河初期治理計畫，以10年重現期為為治理目標開始執行，總計畫經費新台幣122億元。
期間象神和納莉風災，促使2002年5月起實施規模更大的「基隆河整體治理計畫」，總經費742億元，前期特別預算316億多元，前期計畫首度融入流域綜合治水觀念，包括員山子分洪工程，11個區段堤防工程，支流排水改善，抽水站工程，橋梁改善，集水區坡地保育及滯洪區等措施。
隨後，91年及92年，內湖污水處理廠及汐止抽水站及相關截流站納入系統營運，而相關基隆河沿岸支流也陸續進行整治。93年海馬颱風來襲，雖然基隆河水流暴漲，部分地區淹水嚴重，但因尚未完工的員山子分洪道搶先啟用，而讓汐止淹水並不嚴重。
當時每逢颱風，北台灣的汐止、瑞芳及基隆一定淹水，為徹底解決基隆河沿岸廣大居民水患問題，行政院編列特別預算316億元推動「基隆河整體治理計畫（前期計畫）」，以流域治理、上游分洪及下流束洪、疏洪；區段優先同步執行，並融合安全、生態、景觀等措施，達到防禦重現期距200年的洪峰流量保護標準。
這項工程是由上游瑞芳鎮瑞柑新村旁施設進水分洪結構、開鑿12公尺淨直徑，長度2483.5公尺分洪隧道及出口放流結構，完成後於200年頻率洪水1620CMS來臨的時候，可將分洪道上游百分之81洪水量1310CMS直接排放入東海，餘河川基流量310CMS，平均可降低中下游洪水位1.5公尺，發揮顯著分洪減災功效。
早期的基隆河河道又深又廣，是汐止對外運輸的重要交通要道，但2001年超級怪颱納莉重創汐止，造成嚴重災害，淹水的高度再創新高，淹水的面積則接近250公頃。
地方耆老指出，基隆河主要河道遭到佔用外，汐止其他的多條支流河川，也遭到濫墾濫建的命運，鬆動的沙土變成河川殺手，大量衝到基隆河，使得基隆河快速淤積，加速淹水的危機，加上基隆河截彎取直，河水沒去處，只好往上流造成水位上升使得汐止基隆等處淹水成為必然的事。
攸關大台北地區數百萬民眾身家性命的基隆河整體治理工程，也逐漸顯現功效。90年象神及91年納莉等颱風造成大台北地區淹水面積分別為699公頃及4710公頃，93年員山子分洪雖未完工，但率先啟用3次分洪，有效排放總量合計約5409萬噸洪水，讓當年的911水災、納坦颱風淹水面積更從54公頃降至25公頃。
近年來經過整治，基隆河沿岸不但出現美麗河岸景觀，瑞芳、汐止及基隆暖暖一帶，也不再出現淹水情形，當初一樓空空蕩蕩景象，也已不復見，最明顯的房價也從每坪數萬元乏人問津，到現在飆漲，足見水患防治之功。980331
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房地產連2季藍燈 今年第4季也不會好
房地產景氣持續低迷，內政部建研所發布去(97)年第4季房地產景氣對策訊號，綜合判斷分數，與上季相同，維持7分，燈號也連續2季呈現代表景氣低迷的藍燈。房地產景氣綜合指標方面，領先指標及同時指標再度雙雙下降；個別指標中，生產面、交易面、使用面，微幅下降，投資面則是大幅下降。
97年第4季的房地產景氣對策綜合判斷分數為7分，與97年第3季相同，燈號也持續低迷，且素地的交易量指數、建造執照面積，以及新推個案標準單價、住宅使用率等各項指標，與上一季分數都相同，沒有好轉跡象。
領先指標綜合指數則較第3季下降1.96％，屬於大幅變動狀態，預期98年第4季的房地產景氣，仍將不佳。5項構成指標中，除貨幣供給額、建築貸款餘額變動量增加之外，其餘營建股股價指數、國內生產毛額、消費者物價指數等指標，全都往下走。
同時指標較上季下降0.07％，屬於穩定變動狀態，6項構成指標中，除新承做購屋貸款金額、住宅使用率上升之外，建造執照面積、基準放款利率、素地交易量指數、新推個案標準單價等指標，呈下降趨勢。
推升房地產價格最主要力量的投資面，顯得冷淡，投資面指標綜合指數較上季大幅下下降2.19％；而生產面較上季下降0.34％，還算穩定；交易面綜合指標較上季下降0.49％，屬穩定變動；使用面較上季下降0.09％，也是穩定變動狀態。
至於相關廠商的看法，根據98年3月調查廠商對97年第4季景氣的看法，還是明顯不樂觀，但悲觀的程度，已不像去年年底調查時的極度悲觀。
就房地產消息面觀察，利多與利空消息，大約3比7，兩者差距較上季調查時減少。市場利多消息有房貸利率下降、股市止跌回溫、遺贈稅率降至10％、增撥2000億優惠購屋專案貸款、青年安心成家、振興房地產等8項措施。利空消息則是不斷接踵而來的國內外經濟不景氣訊息。
整體而言，97年第4季房地產市場景氣持續下修，同時指標表現穩定，領先指標大幅下滑，廠商對景氣預期還是不樂觀，未來景氣將持續下修趨勢，市場供需仍需時間調整。
來源:卡優新聞網 家的大小事，交給好宅網
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97年第4季的房地產景氣對策綜合判斷分數為7分，與97年第3季相同，燈號也持續低迷，且素地的交易量指數、建造執照面積，以及新推個案標準單價、住宅使用率等各項指標，與上一季分數都相同，沒有好轉跡象。
領先指標綜合指數則較第3季下降1.96％，屬於大幅變動狀態，預期98年第4季的房地產景氣，仍將不佳。5項構成指標中，除貨幣供給額、建築貸款餘額變動量增加之外，其餘營建股股價指數、國內生產毛額、消費者物價指數等指標，全都往下走。
同時指標較上季下降0.07％，屬於穩定變動狀態，6項構成指標中，除新承做購屋貸款金額、住宅使用率上升之外，建造執照面積、基準放款利率、素地交易量指數、新推個案標準單價等指標，呈下降趨勢。
推升房地產價格最主要力量的投資面，顯得冷淡，投資面指標綜合指數較上季大幅下下降2.19％；而生產面較上季下降0.34％，還算穩定；交易面綜合指標較上季下降0.49％，屬穩定變動；使用面較上季下降0.09％，也是穩定變動狀態。
至於相關廠商的看法，根據98年3月調查廠商對97年第4季景氣的看法，還是明顯不樂觀，但悲觀的程度，已不像去年年底調查時的極度悲觀。
就房地產消息面觀察，利多與利空消息，大約3比7，兩者差距較上季調查時減少。市場利多消息有房貸利率下降、股市止跌回溫、遺贈稅率降至10％、增撥2000億優惠購屋專案貸款、青年安心成家、振興房地產等8項措施。利空消息則是不斷接踵而來的國內外經濟不景氣訊息。
整體而言，97年第4季房地產市場景氣持續下修，同時指標表現穩定，領先指標大幅下滑，廠商對景氣預期還是不樂觀，未來景氣將持續下修趨勢，市場供需仍需時間調整。
來源:卡優新聞網 家的大小事，交給好宅網
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投資北市頂級商辦 可抗跌
〔記者陳信升／台北報導〕高力國際昨日發布北市第一季商辦市場調查，商辦平均租金從1,839元下降到1,799元，下滑幅度約2.18％，其中頂級辦公室從2,856元降到2,811元，下跌僅約1.5%，顯示頂級商辦投資相對抗跌。
高力國際董事總經理劉學龍認為，在不動產現階段的低利環境下，適合長時間進場佈局，位於台北市及附帶租約收益型物件，適合保守型的投資策略。他說，在市場持續盤整的情況下，投資人將有較大的議價空間，未來三季的投資交易可望復甦，呈現「交易量略增，但交易價小跌」的局面。
他指出，與鄰近香港、新加坡、上海等亞洲城市相比，台北商辦表現相對抗跌。以去年Q3至今年Q1，台北的A級辦公大樓租金僅下跌3.52％，比起香港的-23.52％、上海的-16.78％，表現算是相對抗跌；台北A辦的售價下修幅度也僅約一成（-9.22％），售價跌幅也較香港的17.53％以及上海的14.63％小。
他分析，由於北市商用不動產在過去幾年的漲幅不若亞洲其他城市，相對而言，面對此波考驗的衝擊也較小。與其他投資標的相較，台北的商用不動產現今反而成為外資眼中穩定收益型的標的。
調查還顯示，目前北市商辦空置率最高的商圈為信義計畫區，達10.8%，其次為南京松江商圈為9.35%。另外，西區及仁愛新生辦公商圈則是維持在5.3%左右的空置率。
來源:自由時報 家的大小事，交給好宅網
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他指出，與鄰近香港、新加坡、上海等亞洲城市相比，台北商辦表現相對抗跌。以去年Q3至今年Q1，台北的A級辦公大樓租金僅下跌3.52％，比起香港的-23.52％、上海的-16.78％，表現算是相對抗跌；台北A辦的售價下修幅度也僅約一成（-9.22％），售價跌幅也較香港的17.53％以及上海的14.63％小。
他分析，由於北市商用不動產在過去幾年的漲幅不若亞洲其他城市，相對而言，面對此波考驗的衝擊也較小。與其他投資標的相較，台北的商用不動產現今反而成為外資眼中穩定收益型的標的。
調查還顯示，目前北市商辦空置率最高的商圈為信義計畫區，達10.8%，其次為南京松江商圈為9.35%。另外，西區及仁愛新生辦公商圈則是維持在5.3%左右的空置率。
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北市鼓勵老舊建物拆除美化 最高10%容積獎勵
為了讓台北市的老舊建築可以更新，並且綠美化，台北市政府從今天(31號)開始，到十月底為止，開放民眾主動申請拆除老舊合法建物、違章建築等，台北市都市更新處表示，民眾在這段期間，配合「臺北好好看」系列專案，辦理建物拆除及綠美化，就能獲得「騰空期程獎勵」、及「美化容積獎勵」，最高可有法定基準容積10%的獎勵
額度。(林麗玉報導)
台北市政府推動都市更新，要在「2010臺北國際花卉博覽會」前，推出「臺北好好看」系列計畫，第二系統以「環境更新、減少廢棄建物」為概念，鼓勵台北市的老舊建築可以申請更新，台北市都市更新處企畫科長徐燕興表示，民眾從3月31號到10月31號為止，向北市府申請建物拆除及綠美化，就可以獲得容積獎勵及稅捐減免、
權利保障。而容積獎勵包括騰空期程獎勵及美化容積獎勵，最高可以得到法定基準容積10%的獎勵額度。
台北市都市更新處表示，容積獎勵認定，會分為策略區地區及非策略區地區，如果是位於花博週邊、主要道路旁、夜市、故宮附近等，屬於策略地區，騰空期程有5%的容積獎勵，如果是位於非策略地區則有3%的獎勵，而在稅捐減免的部分，如配合綠美化，將給予房屋稅、地價稅全免；設置臨時平面停車場，則是給予房屋稅減免及
按千分之十稅率課徵地價稅。
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台北市政府推動都市更新，要在「2010臺北國際花卉博覽會」前，推出「臺北好好看」系列計畫，第二系統以「環境更新、減少廢棄建物」為概念，鼓勵台北市的老舊建築可以申請更新，台北市都市更新處企畫科長徐燕興表示，民眾從3月31號到10月31號為止，向北市府申請建物拆除及綠美化，就可以獲得容積獎勵及稅捐減免、
權利保障。而容積獎勵包括騰空期程獎勵及美化容積獎勵，最高可以得到法定基準容積10%的獎勵額度。
台北市都市更新處表示，容積獎勵認定，會分為策略區地區及非策略區地區，如果是位於花博週邊、主要道路旁、夜市、故宮附近等，屬於策略地區，騰空期程有5%的容積獎勵，如果是位於非策略地區則有3%的獎勵，而在稅捐減免的部分，如配合綠美化，將給予房屋稅、地價稅全免；設置臨時平面停車場，則是給予房屋稅減免及
按千分之十稅率課徵地價稅。
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指數型房貸 須留意加碼幅度
銀行先前為鎖住利率，將以往的浮動指數型房貸利率改為固定，並提高自行加碼幅度，不過，現在央行停止降息，未來指標利率可能往上，民眾在談房貸時，一定要注意，自己現在獲得的低利，其中有多少部分是指標利率（i值），又有幾成是銀行加碼。
銀行主管表示，差別在於，以後央行開始升息，i值會跟著往上，但現在銀行為了因應降息提高的加碼幅度卻不會調降回去；換言之，i值即使相同，但這段時間內申請的指數房貸戶，看似利率低，但未來隨著央行升息，就會嚐到加碼幅度比人高的苦果。
舉例來說，土銀今年初才修正一般指數房貸的後兩階段加碼幅度，原先是0.74和1.04個百分點，現在二、三段為1.04與1.24個百分點，因此，在這段時間內申貸的民眾，加碼幅度較高，未來等央行升息後，利率也會偏高，房貸戶要先搞清楚。
銀行主管指出，如果民眾擔心吃虧，可以向銀行主動詢問將來是否可調整回舊有的加碼幅度，或找尋未更改幅度的銀行。例如台銀目前三階段利率和以往一樣採浮動計息，加碼幅度也沒有改變。
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銀行主管表示，差別在於，以後央行開始升息，i值會跟著往上，但現在銀行為了因應降息提高的加碼幅度卻不會調降回去；換言之，i值即使相同，但這段時間內申請的指數房貸戶，看似利率低，但未來隨著央行升息，就會嚐到加碼幅度比人高的苦果。
舉例來說，土銀今年初才修正一般指數房貸的後兩階段加碼幅度，原先是0.74和1.04個百分點，現在二、三段為1.04與1.24個百分點，因此，在這段時間內申貸的民眾，加碼幅度較高，未來等央行升息後，利率也會偏高，房貸戶要先搞清楚。
銀行主管指出，如果民眾擔心吃虧，可以向銀行主動詢問將來是否可調整回舊有的加碼幅度，或找尋未更改幅度的銀行。例如台銀目前三階段利率和以往一樣採浮動計息，加碼幅度也沒有改變。
來源:自由時報 家的大小事，交給好宅網
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2008年8月12日 星期二
北京奧運沖淡南京房市買氣
在江蘇南京，有不少當地市民因為北京奧運會暫時放棄買房計畫，房市買氣降溫，有十多家建案選擇將開盤時間延遲到九月以後，理由是要避開奧運，「更好的研究市場」。
江蘇「揚子晚報」今天報導，近日在南京房地產市場上，除了打出「無條件退房」及承諾「退差價」的少數幾家建案外，大部分房地產項目的促銷活動，都為了要吸引買氣，改成與奧運相關的營銷活動。
有建商坦言，現在人們關注的焦點都在奧運會上，「購房熱情被沖淡了，搞再多促銷也沒用」。
據南京網站房地產的官方數據顯示，上週南京市的住宅認購量僅為九百七十多套，與前一個星期基本持平，這已是連續第四週出現認購量在千套以下。
有房管部門人士說，南京不少建商都選擇將開盤日期推遲到九月份以後，預計在大陸國慶前後將迎來一波房源上市的小高潮。
目前已有十多家建案將開盤日期訂在九月，包括江寧的金陵天成、廣博苑，江北的群盛北江豪庭、山水雲房，城東的翠屏紫氣鐘山、君臨紫金，及城中的京隆國際公寓等。
江寧一家建商說，延遲開盤日期就是為了避開奧運，同時也要「更好地研究市場」。
業內人士分析，建商口中的「研究市場」主要是由於現在購房者的觀望心態依然很濃厚，如何在奧運會後重建買房信心確實是一道難解的「題」。
不過，這位建商也提醒，大量的房源選擇在九、十月間集中上市，建商的銷售壓力依然不小，而對於購房者來說，卻是「貨比三家」的好時機。
資料來源：中央社
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