4種法拍屋不要碰

房價居高不下讓法拍屋漸漸受到青睞，由於法拍屋的資訊日益充足，愈來愈多人自己到法院投標，甚至有些菜籃族也來參一腳。但有些法拍屋因屋況瑕疵或占有人搬遷問題，得標後的處理過程十分複雜，對於自住型民眾來說，恐怕不能享受到立刻入住的喜悅，反而要花一筆費用請原屋主離開；以下4種房子，專家建議少碰為妙。

　1.不點交勿碰：
點交的法拍屋，法院會將保證房子可以順利地交給得標者，所以比較有保障；而標示「不點交」的法拍屋，則要得標者自行與原屋主協商。安信法拍屋副理陳建閎就說，有些「不點交」的法拍屋主蓄意破壞或賴著不走，協商期間不但曠日廢時，甚至可能要多付出幾萬元搬遷費，處理過程又複雜，不適合單槍匹馬的投標人標來自住。

而有些屋主將房子出租，依民法規定，基於保護經濟上弱者（房客）考量，房客原有租約、租金都不受影響，得標人成為新房東後，並不能強制房客搬離。所以也會延後得標人入住的時間。

　2.增建未登記的物件勿碰：
陳建閎說，通常法院在查封時，會一併把增建部份也查封，然而，目前仍有2成案例由於公寓的頂樓加蓋區域，是以室外梯建造、獨立出入的方式，所以有些法院未將頂樓加蓋的增建部份一併查封，這就會造成得標之後，佔有人有可能占據頂加、不願搬遷，以一般行情來說，必須以每坪5萬元的代價，買下增建部份，送君離開。

　3.偏遠地段勿碰：
偏離市區的物件，不要因價格便宜而貿然出手投標，投資客林志龍說，因距離太遠，入住後可能要忍受交通不便的困擾，將來轉賣時，也不一定能賣到好價錢。

　4.輻射屋、海砂屋、凶宅勿碰：
安信法拍屋副理陳建閎說，由於法院對於法拍物件，並沒「物之瑕疵擔保」責任，標得的物件是不是輻射屋、海砂屋或凶宅，都須自己查清楚。除在行政院原子能委員會、台北市建管處網站上分別可查詢幅射屋或海砂屋的物件，陳建閎建議，向里長或左鄰右舍打聽，也可以獲得解答。

至於凶宅，由於網路上的凶宅網，只是民眾口耳相傳後，再刊登於網站上的凶宅消息，不所有凶宅資訊都會揭露，陳建閎說，警察單位雖不會主動提供凶案記錄，但是只要將拍賣物件的確切地址，詢問管區派出所，並誠懇表明買來自住的意願，警察也會保守而簡單地針對凶宅物件，回答是或不是。

此外，民眾不妨向物件所在大樓，樓上或樓下鄰居情商入內看屋，可以稍微了解投標物件的格局及屋況。

資料來源：工商時報 馬婉珍台北報導

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住屋補貼 59,000人受惠

政府最新購屋貸款、租金補貼案，明（15）日起受理申請，取得補助的民眾，租屋居住，每月有3000元租金補貼，貸款購屋、整修房屋可適用2.767％、甚至2.192％的超優利率，北市年收入148萬以下的家庭，都可申請。

銀行主管說，今年總計有3萬人可獲准申請低利購屋貸款、5000人獲准申請低利修繕貸款、2萬4千人可獲租金補貼，總計是5萬9千個名額。獲得補助的民眾可適用低利的貸款額度，購屋貸款是220萬，修繕貸款是80萬，租金補助一個月3千元，最多補貼一年、總計3萬6千元。

台北富邦銀主管說，這項優惠方案是營建署推出的，適用對象很普遍，第一項要求是，收入在一定金額以下，以北市而言，家庭年收入在148萬元以下、個人月收入在49,532元以下。設籍其它縣市的民眾，家庭年收入分別在97萬、104萬以下，個人月收入分別在22,750元到38,468元，就符合規定。

第二項要求是，年滿20歲，同時符合四種條件之一，即可申請：

一、有配偶，二、與直系親屬設籍同1戶，三、單身年滿40歲，四、父母都已往生，戶籍內還有未滿20歲的兄弟姊妹，或兄弟姊妹已滿20歲，但是在學、身心障礙、或沒有謀生能力，需要被照顧。

台銀人員指出，符合上述要求的民眾，可以向各地縣市政府提出申請，拿到證明以後，再向銀行借錢購買房屋、裝修房子。

受理的銀行一共有15家，包括土銀、合庫、臺銀、華銀、一銀、臺灣企銀、稻江銀、台北富邦銀、花旗（台灣）銀、基隆一信、桃園信合社、台中市二信、嘉義市三信、花蓮一信、花蓮二信。

各地方政府受理後，會依照評分表、為申請人打分數，申請人數如果超過限定的名額，主管機關會依照分數高低排序、額滿為止。

銀行房貸主管說，政府這項「住宅補貼」方案，適用對象很廣，條件很優惠。以購屋貸款220萬而言，利率2.767％，和一般房貸利率相差0.5到0.8個百分點，20年下來，利息支出相差50萬、60萬元，打算買房子、裝修房子的民眾，一定要去申請試看看，申請日到8月15日為止。

資料來源：中時電子報 李國煌台北報導

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房價飆 國宅也水漲船高

即使台北市的國宅平均屋齡，多在20至30年，但是，現在的身價與當年相比，不可以道里計，房仲業者表示，自SARS後經過總統大選後房價飆漲至今，才5年時光，台北的國宅漲幅平均超過80％，現在算是國宅房價的高點。

　在2006年曾掀起末代國宅搶購風潮的立功國宅，由於地段鄰近民生社區，每坪售價卻僅20萬，當時引起一片搶購風潮，觀察現在的國宅售價，若在精華地段上，一坪售價都有40萬以上，相較一般住宅一點也不遜色。

　信義房屋表示，台灣房市從SARS之後反彈，受惠者當然包括國宅，尤其是位於台北市大安區、信義區、中正區及內湖區精華地段的國宅，即使屋齡20多年，但在寸土寸金的台北市中心，有電梯又有停車位的條件，可謂奇貨可居，幾年來，國宅價格漲幅不小，但是市場交易依然活絡。

　以鄰近永春捷運站的富台國宅為例，該國宅緊鄰信義計畫區，附近又有虎林街等傳統市場，採買便利，近年來，周邊推出不少挑高小套房式新案，如EAT，15坪的售價超過千萬，在比價效應下，擁有電梯及停車位的富台國宅，更顯得價廉物美。

　除了富台國宅，在大直、內湖區的基河國宅、大湖國宅等，漲幅也相當強勁，但是與週遭嶄新的華廈相比，每坪單價卻相差近一倍，因此十分搶手。

　此外，好學區也是國宅受歡迎的主因，以大安區、信義計畫區為例，想要擠進光復國小、仁愛國中等優良學區、即使是一般五樓的老公寓，每坪單價也要35萬以上，總價也破千萬，這時候如果能入主忠駝國宅或是大安國宅，還享有電梯和車位，堪稱是最佳的好學區入場券。

　台北市的老國宅愈老愈值錢，除了地段，還是地段，生活機能超強、脫手容易，再加上鄰近大型公園綠地、明星學區等等，即使屋齡老歸老，售價還算平易近人，因此景氣復甦時，上漲的空間會比市場平均值高，即使房地產景氣處於低迷，房價下跌的空間亦十分有限。

　住商不動產說，隨著房市走揚，優質國宅價格也翻上兩番，如黃金地段的世貿新城，優質學區的延壽國宅等，房價都比過去為高，而正義、成功國宅甚至出現一屋難求的狀況，顯見大眾對於國宅的接受度已經大幅提高。

　不過，傳統國宅公設比較高、格局比較不美，並不是房市主流產品，有些銀行針對國宅會特意調低貸款成數，購屋者須增加自備款，有意購買國宅者須特別注意。

資料來源：工商時報

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買套房 掌握「資金三三原則」

晚婚、不婚人數持續成長，「單身潮」趨勢愈來愈明顯，根據統計，平均每4個設籍戶中，就有一個是單獨生活戶，單身貴族懂得寵愛自己，偏愛套房營造出浪漫小屋的感覺，使得台灣地區房屋市場的小坪數住宅產品，行情水漲船高。目前房價仍維持高檔，單身貴族購屋時，應謹記資金三三原則，才不會因為繳高額房貸卻降低了生活品質。

　信義房屋不動產企研室認為，近年來，單身潮正方興未艾，未來套房產品的需求將逐步攀升。不過，單身貴族購屋最大的問題就在於財力不豐，要在短期間之內完成購屋的夢想，最重要的就是要能夠懂得存錢理財。

　首先，一定要顧到「資金三三原則」，也就是說，必須先準備3成的自備款，由於目前全球利率走升，雖然以自己的收入仍能負擔房貸，但是，如果利率持續走高，可能就會還不出房貸，被銀行送進法拍。所以，購屋提高自備款，避免過度擴張個人信用，才是明智的選擇。

　備妥3成自備款後，必須進一步評估，每月的貸償金額不要超過月收入的三分之一。

　同時，也要有生活週轉金的觀念，一旦碰上緊急需要時，才不會繳不出貸款，信義房屋不動產企研室建議，平時在活儲帳戶中應存放10萬元左右的金額，以備不時之需。

　對於單身粉領族來說，如果物件的戶數太多，住戶的水準較不一致，恐怕會有龍蛇雜處的疑慮，為了居住安全，看屋時要謹慎考慮。此外，單身粉領族出入多半倚賴大眾運輸工具，所選擇的套房周邊交通便捷，也能節省通勤時間。

資料來源：工商時報 馬婉珍台北報導

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〈獨家〉「元氣大鎮」工業住宅 千戶難交屋

台北縣中和「元氣大鎮」住宅，當初打著工業用地住宅廣告，低價吸引顧客購買，但是現在縣政府認為，工業住宅容易衍生問題，不願發出使用執照，並且要求建商變更地目成一般住宅，另外要繳5億元保證金，造成1千多戶住戶到現在遲遲無法交屋。

擁有1360多戶的中和元氣大鎮，去年底終於完工，但仔細看，一樓還有鷹架還沒拆除，拖了半年才開始交屋，住戶等的快抓狂。購屋住戶：「(買了)應該有3年，應該差不多，今年差不多1月的時候要交屋，拖到現在。」

問題就出在元氣大鎮是台北縣近年來，規模最大的工業住宅，在法規上完全不合規定。縣長周錫瑋怕新莊工業區住宅大火悲劇重演，要求建商得變更地目，才肯發出使用執照，住戶也成了受害者。購屋住戶：「壓力又困擾，(變更地目)通不通過還有問題啊，因為現在政府雖然是答應，但(完全合法)還是要一段時間啊。」

經過協調，縣府同意讓建商須繳交5億的保證金，進行地目變更，其中1.3億由建商負擔，其餘3.7億則由1300戶均攤，平均每戶得付將近40萬，才同意先讓住戶辦理交屋。

強調為了民眾住的安全，縣府堅持建商一定得通過地目變更，未來還會直續緊盯，除非程序完備，否則照樣開罰。

資料來源：TVBS

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買屋必讀 5項資料保障權益

民眾在購屋時，要懂得閱讀標的物的詳細資料，並清楚了解其中的意義，這些資料攸關未來入住後，在居住或使用上的權益，不得不慎。以下是5個必讀資料，購屋時要詳讀後再決定下手。

　1.不動產說明書。
　透過仲介買屋，通常會有一份不動產說明書，裡面列出10多項針對該物件的說明要項，像是權狀坪數、屋齡、屋況、增建等，都可從不動產說明書中清楚得知，購屋人不能草率看過，應仔細閱讀，有不懂之處也要當場向仲介詢問。

　2.土地謄本。
　永慶房屋代銷部協理王財旺說，土地謄本上會有該筆土地的詳細記錄，像是地籍號碼、土地持份、座落、主建物坪數等資料，都會在土地謄本上揭露。

　3.地籍圖。
　相較於土地謄本以文字形式標示土地資料，地籍圖顧名思義則是以圖標示土地位置。地籍圖上會顯示建物所在的土地形狀、大小、界址等資料，購屋人可與土地謄本一併參考。

　4.建物測量成果圖。
　詳閱前3項必讀資料後，王財旺提醒，須再搭配建物測量成果圖，了解物件本身，由於建物測量成果圖會標示建物建物面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、內部格局等，購屋人可藉此了解實際建物面積大小，及陽台、雨遮等附屬建物面積，更清楚掌握該物件室內實際坪數。

　5.土地使用分區證明。
　土地使用分區會影響將來開發的可能性，此外，如果購屋人未來打算申請營業登記，就必須了解土地使用分區現況，土地分區若屬於住宅用地，該物件便不能做為辦公室之用。

資料來源：工商時報 馬婉珍台北報導

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房產業：可提高建商開發意願

松山機場限建範圍可望放寬，房地產業者指出，此將有助於提高建商投入區內都市更新的意願，增加建物設計的多樣化，以及改善區內產品品質。
　ＥＡＲ不動產顧問張欣民表示，靠近機場的撫遠街、濱江路、民權東路、民族東路、民生社區一帶，大部分都是汽車展示廠、修車場，不然就是老舊公寓。過去因為限建，較無更新、開發誘因，即使拆除汽車展示場、修車場興建個案十分容易，建商也不願去開發。而區內的老舊公寓也因限制高度，少有建商願意推動更新。
　張欣民認為，未來限制放寬後，可望大幅提高建商開發意願，而民生社區等公寓更新重建後，新案售價將上看每坪五十萬元。
　興富發建設副總經理廖昭雄表示，過去由於區內有「絕對高度」的限制，建案高度連避雷針都須納入計算，不得超過六十公尺，導致建案常常無法享受到政府都更、停車位或捷運聯開等相關容積獎勵。因為高度無法提升，政府給再多獎勵都用不著。昔日便曾發生過政府與建商聯合開發，但因絕對高度的限制，五○％的容積獎勵只能使用一半，結果，巿政府在不與民爭利的原則下，不得不放棄本可享受到的二五％容積獎勵。
　廖昭雄說，限建對房地產的影響，以松山機場周邊最為嚴重，如果區內基地不夠大，建商根本不想進駐開發，因為硬是將容積放入，建案的品質就會下降，最明顯的問題是蓋得太密將導致房間採光不足。若這項限制獲得放寬，相關困擾便可一掃而空。
　信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻認為，這項利多落實後，將有助於加強建商推動區內老舊建築進行都市更新的意願，已有四鐵共構、南港展覽館新館即將完工等利多支撐的南港地區，將會吸引更多建商搶進推案。至於巿場原有抗跌性的大直地區，也將因此回溫。
資料來源 : 中時電子報
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